Как оценивают квартиру: Как правильно оценить квартиру при продаже :: Деньги :: РБК Недвижимость

Как определяют стоимость недвижимого имущества, для чего нужна эта оценка и в каких случаях оценочный отчет просто необходим

• Для чего нужна оценка недвижимости
• Что такое оценка недвижимости
  • Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества

• Виды оценочной стоимости недвижимости
• Методы, используемые в оценке недвижимости
• По каким критериям оценивают квартиру
• Как проводится оценка недвижимости

Для чего нужна оценка недвижимости

Обычно кредит на покупку недвижимости выдают на несколько десятков лет. Никто не знает, будем ли мы платежеспособны на момент закрытия кредитных обязательств. Поэтому банку важно понимать, на какую собственность он выдает деньги и насколько быстро ее можно продать, если заемщик перестанет погашать задолженность.

Чтобы гарантированно вернуть назад денежные средства, финансовая организация берет в залог покупаемую недвижимость или права требования по договору долевого участия, если дом находится в стадии строительства. Тут и потребуется отчет – оценить стоимость объекта и рассчитать, какую окончательную сумму кредита выдать заемщику.

Если заемщик не в состоянии выплачивать взятую ипотеку, кредитор продает жилье по рыночной или ликвидационной (бывает реже) цене, зафиксированной в документе.

Покупателю отчет тоже пригодится, чтобы понять, не была ли цена на квартиру искусственно накручена продавцом.

Когда надоело ютиться в маленькой квартирке, а мечты о расширении жилплощади кажутся фантастикой, можно воспользоваться ипотекой. В Совкомбанке есть разные ипотечные программы. Подберите из них подходящую для себя и справляйте новоселье!

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это установление ее реальной стоимости. Оценить могут дачу, земельный участок, дом, гараж, квартиру, склад, долю собственника в каком-то объекте и т. д.

Кроме оформления ипотеки услуга по оценке недвижимого имущества потребуется в следующих случаях:

• получение кредита под залог недвижимости;
• продажа имущества – продавец понимает, что не прогадал с ценой, а будущий владелец – не переплатил;
• обмен квартирами – для равноценных условий сделки или доплаты разницы одной из сторон;
• получение жилья в наследство;
• страхование и приватизация объекта;
• процедура ликвидации, реорганизации или банкротства предприятия – для определения количества активов компании и их стоимости;
• обращение в суд по имущественным спорам – если покупателя ввели в заблуждение по стоимости жилья или бывшие супруги решили поделить имущество;
• оценка ущерба при пожаре и стихийных бедствиях;
• претензии со стороны налоговой службы;
• вклад недвижимости в уставный капитал в качестве доли одного из партнеров;
• привлечение в бизнес инвестиций и т. д.

Что нужно знать о квартире до ее покупки, чтобы она потом не вышла боком.

Риски при покупке и продаже квартиры

Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества

Оценкой недвижимости занимается оценщик. Специалист должен быть с профильным образованием, состоять в СРО и застраховать свою гражданскую ответственность. Деятельность оценщика регулирует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В нем прописаны требования к процедуре проведения оценки имущества и составлению отчета.

К услугам оценщика прибегают, когда в ипотечной сделке фигурирует закладная. В этом случае просто необходимо третье лицо, не имеющее отношения к участникам сделки.

Обычно на сайте банка есть список аккредитованных компаний. Заемщику предлагают выбрать оценщика из этого перечня.

Оценить имущество может и сам банк. Это допустимо по соглашению сторон, когда не оформляют закладную. Т. е. кредитная организация оценивает имущество, а заемщик соглашается с назначенной ценой за свои квадратные метры.

Виды оценочной стоимости недвижимости

Обычно оценщики используют в работе четыре вида стоимости объектов.

1. Рыночная – стоимость квартиры, которую можно получить в настоящий момент. Ее определяют, сравнивая аналогичные по характеристикам объекты. Цена зависит от спроса на жилье и предложений, состояния жилья, года постройки, района и т. д. Панельные дома не станут сравнивать с кирпичными. Если невозможно подобрать аналогичный объект, оценщик поставит повышающий или понижающий коэффициент. Рыночную стоимость заносят в отчет.
2. Ликвидационная – минимальная стоимость квартиры, которую назначают, чтобы продать объект в короткие сроки. Она ниже рыночной примерно на 15-20%. В отчет ее тоже заносят, т. к. банку необходимо знать, сколько он сможет получить денег в сжатые сроки, если заемщик перестанет выплачивать по кредиту. Обычно в расчет берут срок экспозиции три-четыре месяца – это время, за которое на квартиру найдется покупатель. При расчете ликвидационной стоимости это время сокращают в два раза – один-два месяца.
3. Кадастровая – ее устанавливают при проведении государственной кадастровой оценки. От нее зависит ставка налога на недвижимость. Для кадастровой стоимости не важно, в каком состоянии находится жилье, значительно важнее расположение и год постройки.
4. Инвестиционная – ее нужно знать физическим или юридическим лицам, чтобы определить, например, целесообразность сдачи имущества в аренду – удастся ли получить желаемую прибыль. Инвестиционная стоимость объекта должна быть больше рыночной, потому что в ней заложена будущая прибыль от объекта.

Для чего нужна юридическая проверка недвижимости

Методы, используемые в оценке недвижимости

Сравнительный – оцениваемый объект сравнивают с аналогичными и выводят средний показатель. Никто не станет приобретать квартиру по завышенной цене, если точно такую же можно купить дешевле. Сравнивают метраж, количество комнат, этаж, район и т. д. Для такого метода желательно иметь подборку из нескольких аналогичных квартир. Такие данные есть у агентств недвижимости или их можно посмотреть на сайтах по продаже жилья.

Оценщики часто пользуются сравнительным методом оценки, хотя он и требует большой внимательности. Приходится учитывать много показателей, потому что абсолютно одинаковые квартиры, находящиеся на разных этажах, будут отличаться по стоимости.

Доходный – оценивают предполагаемые доходы, которые можно получить от перепродажи имущества или сдачи его в аренду, а также все возможные расходы. Часто этот метод используют для оценки коммерческих или жилых объектов, которые планируют сдавать в аренду. Расчет покажет, окупятся ли такие объекты.

Затратный – отталкивается от того, что покупатель не заплатит больше, чем может стоить строительство или восстановление идентичного объекта. Стоимость объекта складывается из расходов на замещение или восстановление аналогичного объекта с учетом имеющегося износа.

Где взять деньги, если они срочно понадобились для вложения в бизнес? Кредит под залог коммерческой недвижимости от Совкомбанка поможет с решением этой проблемы.

Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог недвижимости от 6,9%. Заем можно оформить на сумму до 30 млн на срок до 15 лет.

По каким критериям оценивают квартиру

Критерии, влияющие на стоимость квартиры, могут быть общими, основными и второстепенными.

Общие критерии:

• объем спроса и предложений по аналогичным объектам на рынке недвижимости;
• типовая или уникальная застройка, серия дома;
• район;
• транспортная развязка;
• экологическая обстановка: удаленность от заводов, наличие леса или озера;
• развитость инфраструктуры: наличие детских садов и школ, поликлиник, магазинов, парков;
• наличие парковки.

Основные:

• год постройки дома и степень его износа;
• этажность дома и этаж, на котором расположен объект;
• наличие лифта и мусоропровода;
• общий метраж, площадь кухни, количество комнат;
• раздельный санузел;
• планировка квартиры;
• состояние ремонта.

Второстепенные:

• высота потолков;
• наличие балкона;
• открывающийся из окна вид и т. д.

Второстепенные факторы обязательно учитывают при определении стоимости недвижимого имущества. Второстепенными их называют за то, что они не для всех покупателей становятся решающими для покупки жилья.

Оценку по каждому из критериев заносят в таблицу из отчета. В этой же таблице будут оценены аналогичные квартиры, имеющиеся на рынке.

С какой зарплатой можно взять ипотеку

Как проводится оценка недвижимости

В зависимости от сложности оценки объекта процедура примерно может занять от двух до 14 дней.

1. Ознакомление оценщика с задачей

Необходимо объяснить специалисту, для чего нужна оценка недвижимости. К примеру, для получения ипотеки в отчете должны быть указаны рыночная и ликвидационная стоимости. Необходимо будет предоставить оценщику следующие документы на имущество:

• техплан;
• поэтажный план;
• техническая документация;
• кадастровый паспорт объекта;
• выписка из ЕГРН.

Оценщик может дополнить этот список.

2. Заключение договора с оценщиком

В документе прописывают сроки готовности отчета, права и обязанности сторон и стоимость выполненной работы.

3. Выбор методов оценки недвижимости, сбор информации, предварительные расчеты

Оценщик осматривает недвижимость, фотографирует ее, сверяет соответствие плану БТИ, фиксирует недочеты и дефекты объекта.

Желательно проверить недвижимость по базе домов, подлежащих сносу или реконструкции. Так вы будете уверены, что в ближайшие несколько десятков лет дом не планируют сносить.

4. Расчет итоговой стоимости недвижимости

5. Составление отчета

Сведения, содержащиеся в оценочном отчете, должны соответствовать ФЗ-135 ст. 11.

Важно! Отчет действителен только шесть месяцев с момента его формирования – ст. 12 ФЗ-135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поэтому не затягивайте с оформлением сделки, тем более что за оценочный отчет в большинстве случаев заемщик платит из своего кармана.

Задумались о покупке собственной квартиры? Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж и выбирайте удобную программу с Совкомбанком.

Оценка квартиры | «Оценочная компания №1»

Вы узнаете:

Зачем и когда нужна оценка квартиры?
Где и как можно оценить квартиру?
Что необходимо для оценки квартиры?
Что влияет на стоимость квартиры?

В наше время оценка квартиры стала одной из самых популярных услуг. Как минимум раз в жизни большинство людей задается вопросом: «Как определить, сколько стоит моя квартира?» Мы поможем вам разобраться в многообразии предлагаемых на современном рынке услуг и определить, какие из них необходимы.

Зачем нужна процедура?

Ответов на этот вопрос — огромное множество. Самый популярный из них — оценить квартиру необходимо во время бракоразводного процесса. Не всегда развод проходит мирно и спокойно. Зачастую приходится прибегать к услугам юридических фирм, которые помогут добиться честного, справедливого раздела имущества. Соответственно, для вынесения решения юридическим фирмам необходимо знать точную стоимость.

Вторая по популярности причина — вступление в наследство. Тут есть два варианта: или вы — единственный наследник, и вам нужно определить стоимость для вычисления размера нотариальной государственной пошлины, или вы не хотите вступать в право собственности, в результате чего прочие наследники могут заплатить вам «отступные» — стоимость, равную стоимости вашей доли в квартире, для того чтобы стать полноправными владельцами недвижимости.

К нам обращаются для оценки квартиры и для прочих целей: для предоставления отчета о стоимости в банк (например, для получения ипотечного кредита или предоставления своей недвижимости в качестве залога для прочих видов кредита), для обоснования стоимости при продаже недвижимости или для предоставления в опеку.

Где можно оценить недвижимость?

Когда вы столкнетесь с этим, вы, естественно, задумаетесь о том, как и где это можно сделать.

Есть несколько способов:

1. Через Интернет. Если вам нужна цена для продажи, то вы можете воспользоваться и многочисленными онлайн-сервисами. Так целесообразно поступать в том случае, если вы владеете самой типовой недвижимостью, являетесь единственным собственником, и у оцениваемой недвижимости отсутствуют какие-либо обременения (взята ипотека, жилье находится в доме, являющимся объектом культурного наследия, и пр.). Не стоит забывать, что все подобные сервисы могут определить только приблизительную цену. Порой разница между реальной стоимостью и стоимостью, определенной в онлайн-сервисе, может отличаться на десятки, а то и сотни тысяч.
2. Через агентство недвижимости. Зачастую для продажи люди (особенно сильно занятые на работе) обращаются в агентства недвижимости. Оценка, как правило, входит в услуги по продаже и не требует дополнительных затрат. Однако будьте внимательны! Обращаясь в недобросовестное агентство, вы рискуете тем, что стоимость вашего жилья может быть с самого начала сильно занижена. Это делается для максимально быстрой продажи. Поэтому, проводя оценку через агентства, нелишним будет навести справки у бывших клиентов агентства недвижимости или провести параллельно независимую оценку.




3. С помощью независимого оценщика. Для него это — его «хлеб». Только заказывая услугу у профессионалов, вы сможете быть уверены, что получите максимально адекватную стоимость. Как правило, процедура не занимает много времени и в дальнейшем окупается с лихвой. Также заказ оценки квартиры в компании даст то, что вы не сможете получить, воспользовавшись прочими способами оценки: официальный документ, подтверждающий стоимость, — отчет об оценке. Данный отчет требуется для официального обоснования цены в судах, банках, органах опеки и пр.

Что необходимо?

Предположим, вы уже определились с тем, где хотите заказать услугу. Теперь давайте определимся с тем, что для этого нужно. Для примера возьмем процесс работы профессионального оценщика.

Процедура состоит из нескольких этапов.

• Этап первый — осмотр. Приезжая на осмотр, оценщик делает фото. Это в дальнейшем позволит воспроизвести в отчете все плюсы и минусы.
• Этап второй — выявление всех технических особенностей. Большая часть технических данных по квартире берется или из технического паспорта на квартиру, или из кадастрового паспорта. Обратите внимание, что данные по площади в этих документах могут отличаться. Чаще всего это происходит из-за разницы в расчетах площадей балконов и лоджий.




• Этап третий — определение стоимости. Оно чаще всего проводится с помощью сравнительного подхода, в основе которого лежит вычисление стоимости с помощью сопоставления цен на аналогичные объекты, находящиеся в продаже, и внесения корректировок. Суть этого описана в федеральном стандарте оценки № 1. Основным плюсом этого подхода является то, что он позволяет показать стоимость, за которую реально можно купить и продать квартиру, основываясь на нынешнем экономическом положении рынка недвижимости.

Что влияет на стоимость?

Как ни странно, многие считают, что на стоимость влияет только тип дома, в котором находится жилье. Но это в корне не так! На стоимость влияет огромное количество факторов. Давайте рассмотрим самые значимые из них:

• Общая площадь. Чем больше площадь, тем меньше у нее стоимость квадратного метра. Это связано с особенностью рынка недвижимости в России. На жилье меньшей площади, как правило, спрос гораздо больше, чем на большие квартиры.
• Тип санузла. Раздельный санузел — это большой плюс! Такой «плюс» может увеличить стоимость квартиры сразу на 1–3 %.
• Кухня. Все мы любим удобство, и мало кто по этой причине любит маленькие кухни. Больше кухня — больше стоимость, все просто.
• Местоположение. Тут факторы можно перечислять долго: район нахождения, удаленность от метро (причем учтите, что каждая лишняя минута от метро — это минус четверть процента стоимости. Казалось бы, не так и много, но, если подсчитать в сумме, — выходит немаленькая цифра), этаж (если ваша квартира находится на первом или последнем этаже, то ее стоимость сразу понизится примерно на 3–5 %!).
• Вид из окна. Да, даже такая мелочь может изменить стоимость. Больше всего ценятся помещения с выходом окон на 2 и более сторон, меньше всего — на улицу.

Это — далеко не полный список того, что нужно знать, чтобы оценить недвижимость!

Оценивая квартиру, вы можете выбрать любой способ, сделать все самостоятельно или обратиться в любую компанию! Но не забывайте, что, обратившись не к профессионалу, вы всегда рискуете: меньшее — временем, большее — крупными суммами, которые вы можете потерять на покупке или продаже, оценив площадь неверно!

Вы можете заказать оценку у нашей команды опытных квалифицированных оценщиков по номеру +7 (812) 450-90-90 или через электронную форму заявки.

Как оставить отзыв?

Обзоры популярны, потому что один из лучших способов оценить услугу или продукт — это прочитать, что другие потребители говорят об их опыте!

На сайте Apartments.com можно оставить отзыв о свойствах, в которых имеется более четырех квартир . Отзывы не принимаются для домов, сдаваемых в аренду одной семьей. Вы увидите возможность оставить отзыв под разделом контактной информации отеля. Чтобы содержание отзывов соответствовало нашим Условия использования и Условия использования , все представленные обзоры проходят модерацию с помощью ряда фильтров. Модерируемый контент, успешно прошедший через фильтры, публикуется на сайте в течение десяти рабочих дней, в зависимости от количества полученных материалов.

Мы рекомендуем всем авторам внимательно прочитать наши Условия предоставления услуг и Условия использования, прежде чем нажимать кнопку «Отправить» для отправки своего отзыва. Ниже приведены несколько распространенных ошибок, из-за которых отправка может быть отклонена: 

• Неприемлемый язык — Обзоры не могут содержать ненормативную лексику или символы, заменяющие такой язык. Кроме того, запрещены обзывания и другие оскорбительные и уничижительные выражения.
• Использование имен третьих лиц  —  Полные имена других лиц, кроме вас, не допускаются.
• Недостаток внимания — Описывая свой опыт работы в сообществе, сосредоточьте внимание на объекте, общем управлении, районе или деятельности в этом районе. Контент на посторонние темы подлежит отклонению.
• Справедливое жилищное обеспечение   нарушения — Язык на сайте Apartments.com должен соответствовать Закону о справедливом жилищном обеспечении. Общим содержанием, которого следует избегать, является упоминание о государственных ваучерах (раздел 8), заявления о предпочтениях или дискриминации в отношении жилья по признаку расы/религиозной/этнической принадлежности и т. д. Пожалуйста, обратитесь к приведенной выше ссылке на Закон о справедливом жилье для получения дополнительной информации и контактной информации для HUD. .
• Внешние ссылки — Избегайте включения названий конкурирующих сообществ и управляющих компаний. Называть (или направлять других) другие веб-сайты, ссылки, адреса электронной почты или номера телефонов строго запрещено.

Нет возможности редактировать отзыв, нет возможности загружать фото; поэтому обзоры, побуждающие общественность посмотреть «прикрепленные фотографии», не будут опубликованы. Любой автор, который хочет, чтобы его или ее опубликованный обзор был удален с сайта, должен отправить запрос по адресу [email protected] и указать имя сообщества, адрес сообщества, название обзора и адрес электронной почты, используемый для отправки обзора. .

Если у вас есть вопросы относительно отзывов об Apartments.com, пожалуйста, напишите нам по адресу [email protected] .

Вы получили ответ на свой вопрос?

Спасибо за ответ

Не удалось отправить отзыв. Пожалуйста, повторите попытку позже.

Отзывы о квартирах | Поиск отзывов о квартирах

Renter’s Voice, сайт рейтинга и обзора квартир, предоставляет наиболее объективную и исчерпывающую информацию о квартирах.
в аренду по всей стране. Информация на этом сайте собрана из различных источников, чтобы обеспечить подробное представление о каждой квартире.
сообщества, чтобы вы могли принять обоснованное решение о вашем следующем многоквартирном доме.

Отзывы по штатам

Помощь в поиске нового дома…

Избранные статьи блога

Как написать отзыв о квартире

Хорошо написанный, честный и подробный отзыв о квартире возлагает на владельцев квартир ответственность за предоставление обещанных услуг. Обзор квартиры может дать полезное предупреждение или указать людям путь к совершенству. Хотя это и требует времени, раскрытие вашего голоса не только осуществит ваши права как арендатора, но и поможет другим сделать осознанный выбор в отношении места жительства. При написании отзыва о квартире следующие вопросы могут быть полезны для составления ваших мыслей.

Поддерживайте рейтинг арендаторов: будьте хорошим соседом

Нет ничего хуже плохого соседа по квартире. Будь то наверху, по соседству или через холл, плохой сосед может повредить рейтингу арендаторов вашей квартиры, лишить вас душевного спокойствия и, как правило, оставить всех немного недовольными своим опытом проживания в квартире. Не будь этим человеком.

Как общаться с менеджерами в вашей квартире: обзор

Допустим, вы нашли идеальную квартиру, оставив более одного восторженного отзыва. Как вы можете быть уверены, что обзор квартиры точен, и как вы можете быть уверены, что получите то, что вам нужно, после подписания договора аренды?

Лучшие отзывы жителей

Персонал потрясающий!

«Это отличные апартаменты в отличном районе. Они немного старше, и это вызывает некоторые проблемы, но обслуживающий персонал и офисный персонал всегда дружелюбны и быстро реагируют на такие проблемы. Мне понравилось проводить здесь время, и я всегда буду рекомендовать это другим».

Чан — Коппелл, Техас, США

прекрасное место для жизни…супер сервис и персонал!

«отличное место, которое можно назвать «домом». Весь персонал всегда встречает вас с улыбкой, всегда готов помочь в наших нуждах и быстро решить любые возникающие проблемы. Территория и помещения содержатся в чистоте каждый день дружелюбные вежливые работники.Тренировочные залы открыты 24//7, редко переполнены, и бассейн прекрасен.Мне нравится удобство лифта и четырехэтажный крытый гараж.Я живу здесь один и не могу чувствовать себя в большей безопасности где-либо еще. …красивый район с парками и тропами.»

Грейс — Даллас, Техас, США

Отзыв от независимого оценщика

«Эмили не торопилась, чтобы убедиться, что у меня есть дом, который я хотел, а также то, в чем я нуждался.