Как оценить свою квартиру: Ошибка — Циан

Как оценить квартиру самостоятельно? — Тасадор

Каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Люди исходят из вполне понятного, свойственного многим посыла: «Раз мое – значит, лучшее». Или – из соображений, что на решение квартирного вопроса им необходима конкретная сумма, которую почему-то должен выложить покупатель, вне зависимости от реальной рыночной стоимости квартиры. В свою очередь, расчет рыночной стоимости квартиры необходим как продавцу, так и покупателю. Каждый из них боится ошибиться, ведь цена квартир на рынке достаточно высока. Продавая или покупая жилой объект, Вы должны обладать реальными сведениями о состоянии рынка недвижимости, чтобы правильно его оценить.

Но даже если Вы не обладаете специальным образованием в этой области, Вы все равно можете самостоятельно произвести оценку недвижимости. Наиболее оправданным для этих целей будет использование метода сравнительного анализа продаж в его упрощенном виде. Его методика заключается в том, что схожая недвижимость, расположенная в одном районе, обычно имеет одинаковую стоимость. Применяя самостоятельно данный метод, Вы должны знать классическую последовательность действий.

Если Вы решили оценить свою квартиру, то Вам нужно:

1) В первую очередь обратить внимание на объекты, уже выставленные на продажу и сравнить их стоимость. Для этого можно просмотреть интернет-сайты, газеты, журналы с объявлениями о продаже жилой недвижимости. Причем искать нужно аналогичные по техническим характеристикам объекты (3-5 похожих квартир), расположенные в непосредственной близости от Вашего дома (можно смотреть аналогичные объекты, выставленные на продажу на той же улице).

К таким сайтам относятся: lun.ua, dom.ria.com, olx.ua, aviso.ua и другие;

2) После того, как Вы нашли аналогичные по характеристикам квартиры, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе переговоров о покупке и разумного торга. Чтобы вычислить ее, достаточно провести самый элементарный анализ рынка недвижимости и выявить преобладающую ценовую тенденцию на данном этапе. Примерный размер скидки в зависимости от состояния рынка недвижимости подан в следующей таблице:

3) По завершении сбора данных, можно заняться непосредственно расчетом рыночной стоимости Вашей недвижимости. Чтобы ее определить, сначала нужно разделить скорректированную стоимость предложения каждого аналога (после его уценки на возможный торг) на ее общую площадь. Тем самым вы получите цену 1 кв. м. После расчетов перед вами предстанет ряд чисел, незначительно отличающихся друг от друга. В случае большого разрыва (больше 30 %) получается, что Вы неверно выбрали объект-аналог или продавец слишком завысил либо занизил цену;

4) Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой Вами недвижимости, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры. Для этого рассмотрим пример:

Квартира-аналог 1, стоимость кв.м.:1000 $Квартира-аналог 2, стоимость кв.м.:1050 $Квартира-аналог 3, стоимость кв.м.:1025 $Квартира-аналог 4, стоимость кв.м.:1075 $Квартира-аналог 5, стоимость кв.м.:1062 $

Среднеарифметическое значение:

(1000 + 1050 + 1025 + 1075 + 1062) / 5 = 1042 $ за кв.м.

Стоимость оцениваемой квартиры:

1042,4 $/кв.м. * 60 кв.м. = 62 544 $

Данный метод оценки квартиры является достаточно упрощенным, но при тщательном подборе аналогов даже такой способ может дать неплохие по точности результаты.

Если у Вас есть вопросы или предложения, отправьте сообщение на e-mail: tasador@ i.ua, или воспользуйтесь формой на сайте .

Как правильно оценить свою квартиру или дом

• Главная

• Статьи

• Продавцу

• Как правильно оценить свою квартиру или дом

«При выставлении цены необходимо помнить, что покупатели сравнивают множество предложений от собственников. И если цена за объект недвижимости значительно выше других похожих предложений на рынке, то покупатель не будет проявлять к нему интерес и рассматривать в качестве возможного варианта. Каждый из нас считает свою квартиру или дом самым лучшим и хочет выручить максимальную стоимость от продажи. Однако для собственника крайне важно оценивать свою квартиру или дом максимально объективно, откинув эмоции и используя в первую очередь логику и факты.»

Как правильно оценить свою квартиру или дом

Существует множество причин, почему могут возникать сложности при продаже вашей квартиры, дома. К примеру, может быть избыточное предложение по похожим вариантам в вашем районе, либо может наблюдаться закрытие кредитных программ и, как следствие, сокращение количества покупателей, готовых совершить сделку здесь и сейчас. Либо проблема может быть в том, что цена на вашу квартиру или дом слишком высока и не выдерживает конкуренции с другими, более дешевыми вариантами. Поэтому, чтобы избежать ошибок в выставлении правильной цены, мы подобрали для Вас ряд советов, благодаря которым Вы сможете установить максимально адекватную цену на свою недвижимость и тем самым привлечь как можно больше покупателей.

1. Получите сравнительный анализ рынка

Если вы хотите правильно оценить свою недвижимость, тогда самым полезным инструментом для вас станет сравнительный анализ рынка, который может предоставить Вам специалист по недвижимости. Сравнительный анализ даст вам подробную информацию о ценах на квартиры / дома, которые находятся по соседству с вашим объектом. Кроме того, Вам может быть дана актуальная информация касаемо того, какие похожие предложения есть сейчас на рынке.

Тщательный анализ специалиста позволит Вам оценить, сколько времени может понадобиться на продажу вашего дома или квартиры. С помощью данной информации опытный агент сможет помочь Вам выставить максимально адекватную цену, которая не только удовлетворит Вас, но и будет привлекать покупателей.

2. Узнайте, по каким ценам подобные квартиры, дома были проданы ранее

Конечно, важно знать, какие цены выставляют собственники на похожие объекты недвижимости. Однако что еще важнее – это понимать, какую реальную сумму люди отдавали за покупку схожей квартиры или дома. Во многих случаях фактическая стоимость может быть значительно ниже той, которая изначально выставлялась в продажу. Это также стоит учитывать при назначении цены.

Вполне логично, что Вы хотите получить максимальную цену за продажу своей квартиры. Однако если реестр цен показывает, что покупатели в вашем городе / области / районе приобретают недвижимость по существенно более низкой цене, то нет необходимости настаивать на более высокой цене – в этом случае многие покупатели будут останавливаться на других вариантах с похожими условиями и месторасположением, однако с более низкой стоимостью.

3. Изучите, кто главенствует на рынке

Закон спроса и предложения правит на любом рынке. Сфера недвижимости не исключение. Поэтому крайне важно понимать, кто – продавец или покупатель – на данный момент является на рынке главным.

Если спрос высок, а квартир или домов на рынке недостаточно, то править на рынке будут продавцы. В таком случае Вы можете стартовать с достаточно высокой цены, так как спрос позволяет это сделать. Если же на рынке достаточное количество ликвидных объектов, в то время как покупателей недостает, в таком случае стартовую цену нужно ставить с учётом сложившейся ситуации. Ориентироваться нужно на цену ниже среднерыночной за подобные объекты: это позволит Вам не упустить заинтересованных покупателей, которые сразу поставят ваш объект в приоритет.

4. Нет необходимости отдельно обращаться к оценщикам

Профессиональная оценка недвижимости – важный инструмент для выставления адекватной цены на свою недвижимость. Однако стоит учитывать, что хоть этот инструмент может быть полезен, отдельное обращение к оценщику не всегда является необходимым при продаже. Работа оценщика стоит недешево, при этом, даже если она будет максимально подробной и качественной, уже через какое-то время его оценка может стать неактуальной ввиду высокой изменчивости рынка.

В этом плане рекомендуется долгосрочное сотрудничество со специалистом в сфере недвижимости, который будет мониторить рынок и анализировать актуальную стоимость вашего объекта в режиме реального времени. При каких-то изменениях на рынке специалист сможет максимально быстро порекомендовать изменение цены в ту или иную сторону, чтобы ваша квартира или дом оставались «в рынке».

5. Учитывайте сезонность для некоторых видов недвижимости

Для некоторых видов недвижимости существует достаточно очевидная сезонность. Например, загородная недвижимость в Беларуси переживает всплеск в период с апреля по октябрь, а значит, при продаже в этих временных рамках вы можете рассчитывать на явный интерес к вашему объекту со стороны покупателей. Если же Вы выставляете свой загородный дом на продажу в зимний период, когда покупатели не особо активно ищут вариант для покупки, тогда не стоит выставлять цену выше среднего порога в надежде на получение максимальной выгоды.

Выставление правильной цены – один из важнейших пунктов при продаже квартиры или дома. Если Вы выставите неверную цену, это может оттолкнуть покупателей, и продажа вашего объекта затянется на неопределенный срок. Иногда это разочаровывает продавцов и может подтолкнуть их к тому, чтоб отдать свой объект чуть ли не первому, кто предложит реальные деньги, пусть и на 10-20% ниже желаемой стоимости.

Чтобы избежать подобного исхода, воспользуйтесь нашими советами по выставлению правильной цены. А при необходимости сотрудники компании с радостью проконсультируют Вас и помогут успешно продать ваш дом или квартиру.

Поделиться

Другие статьи в разделе: Продавцу

03.09.2020

6 причин, почему ваш дом или квартира до сих пор не проданы

Чем дольше объект находится на рынке, тем за более низкую цену он может быть продан. Мы подготовили список из 6 наиболее часто встречающихся причин, которые могут помешать вам продать объект, а также возможных способов их решения.

Подробнее

13.11.2020

Вступление в наследство, раздел и продажа недвижимости

3 основных вопроса:
1. Как вступить в наследство на квартиру / дом, для её дальнейшей продажи ?
2. Как выгоднее продать полученную по наследству квартиру ?
3. Где могут возникнуть сложности с продажей недвижимости, полученной по наследству ?

Подробнее

16.01.2020

Развод супругов в Беларуси: раздел и продажа недвижимого имущества

Основные вопросы:

1. Как выгоднее для бывших супругов разделить недвижимость при разводе ?

2. Как при разводе продать квартиру, приобретённую в кредит ?

3. Возможно ли продать квартиру, приобретённую с привлечением льготного кредита ?

Подробнее

Свежие предложения по выгодным ценам:

3 — комнатная квартира

278008 byn

95000 $
Расчеты осуществляются в белорусских рублях.»>?

3-х комнатная квартира по ул. Лидская,16, М-н Каменная горка

лидская 16

Фрунзенский район

93 / 56 / 12 м²

Продается просторная трехкомнатная квартира общей площадью 93.3 кв.м по СНБ.
О квартире
— жилая п…

2 — комнатная квартира

184363 byn

63000 $
?

Продается 2-х комнатная квартира по ул. Волоха 53А

г. Минск, ул. Волоха, 53/А

Московский район

ст. м. Грушевка

49 / 28 / 8 м²

Продается 2-х комнатная квартира с отличной планировкой по ул. Волоха 53а
Отличный дом из облицово…

2 — комнатная квартира

194606 byn

66500 $
Расчеты осуществляются в белорусских рублях.»>?

2-комн. квартира на ул. Цнянской 15

Цнянская 15

Советский район

41 / 23 / 6 м²

Продаётся уютная светлая 2-комн. квартира в центре Минска, рядом с Комаровским рынком и ТЦ «Рига».
…

Все квартиры в продаже

© 2015 — 2023 Агентство «АН Гарант Недвижимость»
Официальный сайт: Garantiruem.by | Гарантируем.бел

Рейтинг: 4.86 (На основе 342 отзывов) ★★★★★

Cropas

Оставить заявку и получить консультацию специалиста в течение 30-ти минут.

Выгодные предложения по продаже недвижимости в Беларуси:

Продажа:     
 
  

Выгодные предложения по аренде квартир в Минске:

Аренда:     
 
 
 

Оставьте свои контактные данные, и мы свяжемся с Вами в ближайшее время!

Ваше имя

Телефон или e-mail

Сообщение

Сколько стоит мой дом? Руководство для начинающих

Последние несколько лет были катанием на американских горках по многим направлениям. Что касается рынка жилья, то в разгар пандемии у продавцов была положительная сторона: рост цен на жилье на фоне горячего спроса со стороны покупателей.

Однако процентные ставки по ипотечным кредитам неуклонно росли в течение 2022 года на фоне усилий Федеральной резервной системы по снижению инфляции, что ослабило энтузиазм покупателей жилья. Это, в свою очередь, привело к снижению цен на жилье.

Все эти перипетии могут заставить домовладельцев задуматься о том, сколько сейчас стоит их дом и не пора ли его продать или воспользоваться своим капиталом. Когда вы рассматриваете варианты, хорошей отправной точкой будет спросить себя: сколько именно стоит мой дом?

Какова стоимость моего дома?

При оценке стоимости дома учитывайте три основных типа оценки:

• Справедливая рыночная стоимость: Справедливая рыночная стоимость включает в себя то, как ваш дом выглядит для потенциальных покупателей по сравнению с другими домами в этом районе. Подумайте о цене продажи дома, похожего на ваш (скажем, такое же количество спален и ванных комнат, площадь в квадратных футах или площадь под открытым небом). Если вы работаете с агентом по недвижимости, чтобы помочь вам продать свой дом, ваш агент начнет с этого: просматривая предложения, чтобы оценить, сколько покупатели готовы платить за недвижимость, сравнимую с вашей.
• Оценочная стоимость: Несмотря на то, что оценочная стоимость вашего дома учитывается в акциях, она отличается от реальной рыночной стоимости. Чтобы рассчитать оценочную стоимость, лицензированный оценщик учитывает местоположение, размер и состояние вашего дома, а также любые ремонтные работы, которые вы завершили. Оценочная стоимость – это то, на что обращают внимание ипотечные кредиторы, когда заемщик покупает дом или рефинансирует свою ипотеку.
• Оценочная стоимость: Оценочная стоимость — это установленная долларовая стоимость вашего дома, используемая местными налоговыми инспекторами округа для определения налога на имущество. «Налоговые инспекторы рассчитывают оценочную стоимость на основе различных факторов, которые могут включать в себя оценочную стоимость и справедливую рыночную стоимость, а также любые улучшения дома, получение вами дохода от собственности и любые налоговые льготы», — говорит Джейд Ли-Даффи, налоговый инспектор. Риэлтор с TXR Homes в Сан-Диего. По ее словам, обычно оценочная стоимость ниже справедливой рыночной стоимости и на самом деле не отражает, за сколько можно продать недвижимость.

Как повысить ценность своего дома?

У вас не будет второго шанса произвести первое впечатление, и эта мудрость также применима к стоимости вашего дома. С этой целью важно, чтобы внешний вид вашего дома был привлекательным и содержался в хорошем состоянии, чтобы максимизировать стоимость вашей собственности.

«Привлекательность вашей собственности имеет значение, — говорит Ли-Даффи. «Сделайте свой дом уютным и аккуратным — подстригите траву, подстригите кусты и посадите несколько новых растений или цветов». Свежий слой краски внутри или снаружи дома с лихвой окупит потраченные деньги, добавляет она: «Это один из самых экономичных способов повысить ценность».

Незначительное обновление ванной или кухни (в отличие от крупномасштабного ремонта) также может повысить стоимость вашего дома при перепродаже. Вы можете просто заменить устаревшую раковину, старую плитку или устаревшие светильники, чтобы освежить эти помещения по доступной цене.

Ипотека

Анализ банковского курса

Хотя онлайн-оценщик стоимости дома может быть полезен для получения представления о том, сколько стоит ваш дом, число, которое вы видите, является лишь отправной точкой, а не последним словом.

5 способов узнать, сколько стоит ваш дом

1. Используйте оценщик стоимости дома

• Подходит для: Продавцов, покупателей или всех, кто интересуется приблизительной стоимостью дома.

Существует множество онлайн-инструментов, позволяющих быстро оценить стоимость дома. Эти инструменты, называемые автоматизированными моделями оценки или AVM, используют алгоритмы и общедоступные данные, такие как недавние продажи, налоговые оценки и другие общедоступные записи, для получения оценки. Каждый из них использует свою методологию, поэтому ваша оценка может отличаться. Популярные варианты включают:

• Zillow «Zestimate»
• Realtor.com Мой дом
• Оценщик стоимости дома Redfin
• Оценщик стоимости дома Чейза
• Оценщик стоимости жилья RE/MAX

«Оценщики стоимости дома — хорошая отправная точка для очень быстрой оценки стоимости вашего дома», — говорит Ли-Даффи. «Однако это значение основано на алгоритме, который обычно учитывает количество спален, квадратные метры, местоположение и рыночную активность. Он не принимает во внимание такие факторы, как недавняя модернизация, состояние дома, привлекательность бордюра и внешние факторы, такие как транспортный шум».

Помимо онлайн-инструмента оценки, вы можете посмотреть, сколько iBuyer готов предложить вам. «И оценщик стоимости дома, и компания iBuyer дают продавцам некоторое представление о том, сколько стоит их дом», — говорит Арлин Рид, агент Coldwell Banker Warburg Realty в Нью-Йорке. Но «информация от обоих часто неточна».

• Pro: Алгоритмы, лежащие в основе онлайн-оценщиков и предложений iBuyer, могут быть простыми способами получить быструю приблизительную оценку (или предложение), просто введя адрес.
• Con: Отнеситесь к этим компьютерным оценкам с недоверием. Иногда они могут быть основаны на неполных или ошибочных данных или могут не учитывать, например, недавний высококачественный ремонт кухни или пристройку ванной комнаты.

2. Попросите агента провести сравнительный анализ рынка

• Подходит для: Те, кто продает или рассматривает возможность продажи дома.

Агенты по недвижимости обычно бесплатно предлагают продавцам сравнительный анализ рынка (CMA) в надежде выиграть свой бизнес. Чтобы завершить CMA, агент извлекает данные о недавних продажах композиций в этом районе. Затем они опираются на свои знания о районе и любых особенностях вашей собственности, чтобы оценить ее стоимость. Агент покупателя может также предоставить эту же услугу для любого дома, на который покупатель хочет сделать предложение.

«Хороший агент будет иметь инструменты, необходимые для детального изучения и определения точной рыночной стоимости», — говорит Роберт Красов, риелтор компании Michael Saunders & Company в Сарасоте, Флорида. «Опытный профессионал следит за рынком, смотрит на домашние условия и знает окрестности — и все это при принятии решений, используя как данные, так и свой опыт».

• Pro: Полезно, чтобы эксперт определял составы, отвечал на вопросы и давал рекомендации.
• Con: Различные агенты по недвижимости могут использовать разные расчеты или иметь противоречивые мнения о стоимости вашего дома. Кроме того, если в районе не было много продаж или цены не очень похожи на вашу собственность, оценка не будет такой точной.

3. Посетите веб-сайт своего округа или муниципалитета

• .
  Подходит для: Те, кто хочет понять стоимость своего дома с точки зрения налогообложения.

Аудиторы округа периодически оценивают стоимость жилой недвижимости для целей налога на имущество, и эта информация является общедоступной и доступна для поиска в Интернете. Вы можете посмотреть оценочную стоимость вашего дома, чтобы узнать, выросла ли она, или сравнить цифры с другими домами, выставленными на продажу.

• Pro: Эти объективные данные легко доступны и обеспечивают еще одну точку сравнения.
• Против: Эта оценка относится к налогооблагаемой стоимости вашего дома и может не отражать некоторые рыночные факторы, влияющие на цену продажи, такие как время года, конкурентоспособность или привлекательность. В некоторых местах оценочная стоимость может сильно отличаться от рыночной.

4. Определение тенденций индекса цен на жилье FHFA

• Подходит для: Для тех, кто хочет понять динамику цен на недвижимость в своем районе с течением времени.

Калькулятор индекса цен на жилье (HPI) Федерального агентства по финансированию жилищного строительства предлагает еще один взгляд на стоимость жилья. Инструмент анализирует исторические данные по ипотечным кредитам, чтобы спрогнозировать, какую стоимость домов в вашем штате или пригороде вы, вероятно, будете стоить на основе темпов роста стоимости всех домов в этом районе за определенный период.

• Pro: Калькулятор использует данные о десятках миллионов продаж домов и предлагает информацию о широких колебаниях цен на жилье, поэтому домовладельцы могут сравнивать относительную доступность районов за определенный период времени.
• Con: Этот калькулятор не оценивает рыночную стоимость конкретного дома. Вместо этого он предлагает взглянуть на повышение или обесценивание цен на жилье с течением времени. Хотя это даст вам общее представление о местном рынке, оно не будет углубляться в специфику вашей собственности.

5. Нанять профессионального оценщика

• Подходит для: Для тех, кто хочет получить наиболее профессиональную и точную оценку стоимости дома и может использовать эти данные при консультации с ипотечным кредитором.

Ипотечные кредиторы нанимают оценщиков для подтверждения стоимости дома перед одобрением кредита. Некоторые продавцы жилья предпочитают нанимать оценщика, но это не обязательно. Оценщик учитывает характеристики имущества, такие как количество спален и ванных комнат, а также комплекции, аналогичные CMA, подготовленные агентом по недвижимости.

• Pro: Профессиональные оценщики обычно имеют лицензию или сертификацию штата, в котором они работают, и могут дать объективное заключение о стоимости дома.
• Con: Если вы ищете ипотечный кредит, вам придется заплатить за оценку, которую заказывает кредитор. По данным HomeAdvisor, оценка стоит в среднем около 350 долларов, но может достигать 420 долларов.

Стоимость моего дома выросла. Что я должен делать?

Стоимость вашего дома может возрасти из-за целого ряда факторов. В последнее время цены на жилье выросли во многих местах из-за нехватки предложения. Цены также недавно выросли из-за одних из самых низких ипотечных ставок в истории — с тех пор эти ставки выросли, но цены остаются высокими. Если стоимость вашего дома увеличилась, у вас есть несколько вариантов и соображений:

1. Возможно, вы сможете сэкономить деньги, отказавшись от частного ипотечного страхования. Если вы платите за частное ипотечное страхование (PMI) и стоимость вашего дома выросла до уровня, когда вы теперь имеете не менее 20 процентов собственного капитала, вы можете попросить своего кредитора отменить ваши взносы PMI.
2. Возможно, вам потребуется изменить страховой полис домовладельца. Стоимость и покрытие страховки домовладельцев обычно зависят от стоимости вашего дома. Если он увеличился, вам нужно убедиться, что вы полностью защищены. «Важно ежегодно проверять стоимость вашей собственности со своим страховым агентом, чтобы убедиться, что ваше жилье имеет надлежащее страховое покрытие», — говорит Кимберли Смит из Garnet Property Group в Бристоле, штат Коннектикут.
3. Возможно, вам будет легче внести улучшения. Имея больше капитала в собственности, вы можете воспользоваться кредитом под залог дома или рефинансированием наличными и инвестировать в ремонт или проект реконструкции. «Определение оценки дома полезно, если вы рассматриваете возможность использования капитала вашего дома в форме кредита под залог дома, кредитной линии под залог дома или рефинансирования наличными, чтобы вы знали, сколько капитала вы накопили». — говорит Смит.
4. Вы можете подумать о продаже своего дома. Вы могли бы получить прибыль, если бы стоимость вашего дома значительно выросла. Но прежде чем выставлять его на продажу, тщательно оцените, действительно ли сейчас подходящее время для переезда для вас или вашей семьи, сможете ли вы быстро найти новый дом и как вы будете за него платить. «Если сейчас хорошее время, мелкий ремонт и уборка вашей собственности всегда помогут увеличить окончательную цену продажи», — говорит Ли-Даффи.

Стоимость моего дома упала. Что я должен делать?

Несмотря на то, что стоимость домов в целом увеличилась, могут быть факторы, не зависящие от домовладельца, которые могут привести к снижению цен.

«Местные политические проблемы, изменение климата, транспорт и возможности трудоустройства — или отсутствие последних двух вещей — могут повлиять на стоимость жилья», — говорит Джерард Сплендор, агент Coldwell Banker Warburg Realty в Нью-Йорке. «Продажа может быть плохой идеей, если только не очевидно, что стоимость будет продолжать снижаться».

Если вы можете переждать спад, а не принимать необдуманное решение, это может быть лучше. «На стоимость домов обычно влияет текущий экономический климат, а также предложение домов на рынке, которое со временем будет меняться», — говорит Ли-Даффи. «Если вы сможете продлить переезд, цены на жилье в конечном итоге начнут восстанавливаться».

Какие факторы влияют на стоимость дома?

На стоимость вашего дома может повлиять ряд факторов, в том числе:

• Район
• Домашний возраст
• Домашнее состояние
• Домашний размер
• Улучшения или обновления

Существуют и другие факторы, влияющие на общую стоимость недвижимости. К ним могут относиться местный рынок жилья, экономика, процентные ставки и налоговые ставки, говорит Рид. Важно помнить о каждом из этих факторов при выборе того, следует ли вам продать свой дом сейчас или подождать.

Как часто я должен проверять стоимость своего дома?

Хотя вам не нужно слишком часто пересматривать стоимость вашего дома, периодически проверять ее — скажем, раз в год — разумно по нескольким причинам. Зная текущую стоимость вашего дома, вы можете определить, например, покрывает ли страховой полис домовладельца его имущество в достаточной мере. «Стоимость вашего дома также влияет на ваши налоги», — говорит Рид. «Возможно, вы сможете снизить оценку».

Также может быть полезно узнать стоимость вашего дома, чтобы вы знали, сколько собственного капитала вы накопили, что может позволить вам претендовать на получение ссуды под залог дома или кредитной линии или рефинансирования наличными.

Конечно, знание стоимости вашего дома имеет решающее значение, если вы рассматриваете возможность продажи, особенно если вы продаете свой дом через год или меньше после его покупки. В таких случаях, если вы продаете дом с целью получения прибыли, вы, вероятно, столкнетесь с налогом на прирост капитала.

Быстрая продажа дома

Обычно продажа дома занимает пару месяцев, если вы идете традиционным путем. Тем не менее, есть способы сократить этот срок, если это необходимо, и продать свой дом быстро — очень быстро. Например, вы можете продать свой дом покупателю за наличные, что избавляет от необходимости ждать завершения финансирования. И многие платформы iBuyer сделают вам предложение всего за 24 часа или меньше, а также договорятся о графике закрытия, который соответствует вашим потребностям.

Часто задаваемые вопросы

• Домашние оценщики являются хорошей отправной точкой для определения стоимости вашего дома, но их следует воспринимать с долей скептицизма. Эти инструменты основаны на алгоритмах и общедоступных данных, таких как недавние продажи, налоговые оценки и другие общедоступные записи, для создания оценки. Однако они не принимают во внимание такие факторы, как недавние обновления или текущее состояние дома. Профессиональная оценка – ваш лучший выбор для точности.

• Знание стоимости вашего дома имеет решающее значение, когда вы готовы продать его, чтобы вы могли определить разумную запрашиваемую цену. Это также может помочь вам определить, сколько собственного капитала вы накопили, можете ли вы получить кредит под залог дома или ваш полис страхования жилья по-прежнему адекватен.

• Чтобы рассчитать собственный капитал, вычтите непогашенный остаток по ипотечному кредиту из рыночной стоимости вашего дома. Другими словами, если вы должны 200 000 долларов по ипотечному кредиту, а ваш дом стоит 500 000 долларов, у вас есть 300 000 долларов собственного капитала в доме.

• Основными факторами, влияющими на стоимость вашего дома, являются его состояние, возраст, размер и любые улучшения или обновления, которые вы сделали. Кроме того, местоположение всегда является ключевым фактором стоимости недвижимости: район вашего дома и другие факторы, связанные с его местоположением, будут играть роль в стоимости. Внешние факторы, такие как экономика и текущие ставки по ипотечным кредитам, также могут влиять на стоимость дома.

Как рассчитать справедливую рыночную стоимость (FMV) дома

Справедливая рыночная стоимость дома, основанная на цене, которую потенциальный покупатель готов заплатить за него, является важным фактором как для продавцов, так и для покупателей. Вы часто будете видеть его сокращенно FMV.

Что такое справедливая рыночная стоимость (FMV) недвижимости?

Справедливая рыночная стоимость — это цена, которую желающий покупатель заплатит желающему продавцу за дом на открытом рынке без текущих условий спроса и предложения, объясняет Тим ​​Гэррити, партнер и брокер компании Copper Hill Real Estate в Филадельфии. Другими словами, у обеих сторон будет достаточно знаний, чтобы приступить к продаже, но внешние факторы не будут иметь значения для переговоров о цене и условиях.

«По сути, это то, что аудитория покупателей воспринимает дом как ценный», — говорит Кара Амир, агент по недвижимости из Coldwell Banker Global Luxury в Лос-Анджелесе.

Для чего используется справедливая рыночная стоимость (FMV)?

Агенты по недвижимости обычно используют справедливую рыночную стоимость для определения цены или диапазона цен, по которым будет продаваться дом, когда работают с продавцом или покупателем для разработки стратегии листинга или предложения.

Оценщики также учитывают справедливую рыночную стоимость в отчете об оценке, который составляется в процессе покупки дома, когда речь идет о финансировании, или когда домовладелец осуществляет рефинансирование. Хотя оценочная стоимость дома — мнение одного оценщика — не всегда совпадает с реальной рыночной стоимостью, отчет об оценке по-прежнему является наиболее распространенным способом ее определения, говорит Гаррити.

Помимо сделок с недвижимостью, адвокаты, государственные служащие и страховые компании также рассматривают справедливую рыночную стоимость в различных сценариях, таких как развод, смерть, выдающееся владение и потеря в результате стихийного бедствия.

Как рассчитывается справедливая рыночная стоимость (FMV) 

Независимо от того, готовит ли агент сравнительный анализ рынка (CMA) или оценщик составляет отчет об оценке, справедливая рыночная стоимость часто рассчитывается путем принятия стоимости трех или более сопоставимых дома или комплексы, которые недавно были проданы и получили среднее значение, говорит Гаррити.

Для оценки оценщик исследует эту группу домов и учитывает любые положительные или отрицательные стороны каждого из них на основе определенных характеристик. Например, если рассматриваемый дом имеет площадь 1500 квадратных футов, а одна из компенсаций составляет 1250 квадратных футов, это может быть плюсом для компенсации, но минусом для оцениваемого дома.

«Этот процесс помогает нарисовать более точную картину стоимости дома, поскольку большинство домов отличаются друг от друга», — говорит Гаррити.

Как для агентов, так и для оценщиков существует множество способов сузить список сделок. Ameer исследует активные, контрактные и проданные объекты, аналогичные по размеру и возрасту, из прошлых 9от 0 до 180 дней. В наши дни, чем раньше была продажа, тем лучше.

«Учитывая текущие темпы продаж на многих рынках, если оглянуться на 180 дней назад прямо сейчас, данные могут оказаться слишком старыми, поскольку цены на многих рынках резко выросли по сравнению с тем, что было шесть-три месяца назад», — говорит Амир.

Затем она выбирает наиболее подходящие дома по стилю и расположению, наиболее близкие по стилю и местоположению к тому, который она оценивает, и вносит поправки на различные факторы, такие как:

• Площадь в квадратных футах
• Тип гаража
• Пул против отсутствия пула
• Количество санузлов
• С камином или без камина
• Тип участка (конфиденциальность, близость, вид)

Эти корректировки основаны на общепринятом диапазоне значений, указанном в Справочнике по стоимости жилья Marshall & Swift компании CoreLogic.

«Например, стоимость бассейна может составлять от 15 000 до 30 000 долларов США в зависимости от размера и характеристик, место в гараже для третьей машины может стоить от 5 000 до 7 000 долларов США, а полная ванна может стоить от 5 000 до 7 000 долларов США», — говорит Амир. .

Оценщики используют справочник чаще, чем агенты по недвижимости, но агенты часто консультируются с оценщиками, чтобы быть в курсе корректировок.

После внесения корректировок агент или оценщик обычно имеет «очень хорошее представление о том, какова стоимость собственности», — говорит Амир.

Другие способы расчета справедливой рыночной стоимости (FMV)

Помимо стратегии компенсаций, оценщики иногда используют так называемый затратный подход для определения справедливой рыночной стоимости, особенно когда дом уникален и не так много компенсаций для взвешивания. это против. При затратном подходе оценщик рассматривает предыдущую цену продажи участка и оценивает стоимость строительства для замены дома на участке, учитывая амортизацию и вычитая ее из стоимости.

Реже используемый третий метод известен как метод капитализации дохода, который обычно используется для доходной или сдаваемой в аренду собственности и основан на том, какой доход может быть получен от дома.

Заключительное слово по расчету справедливой рыночной стоимости

Агенты по недвижимости обычно используют справедливую рыночную стоимость для расчета цены или диапазона цен, по которым будет продаваться дом. Он используется для составления списка или стратегии предложения. Справедливая рыночная стоимость обычно определяется путем получения среднего значения трех или более сопоставимых домов.

Стратегия выкупа — популярный способ определения справедливой рыночной стоимости дома, цены, которую покупатель готов заплатить на данном рынке.

Однако сегодня на многих рынках есть дома, стоимость которых превышает справедливую рыночную стоимость, поэтому использование компенсаций для разработки стратегии предложения может не привести к успешному результату для покупателей в ситуациях с несколькими предложениями.

«Многие продавцы по всей стране подталкивают свои запрашиваемые цены, чтобы увидеть, что выдержит рынок, учитывая низкий спрос и низкий спрос на рынке, который мы сейчас наблюдаем», — говорит Амир. «Этот подход не так хорошо работает на замедляющемся рынке, где уровень запасов растет, а продавец AFZ часто конкурирует с множеством вариантов в своем ценовом диапазоне, включая новое строительство».

Однако в более сбалансированных условиях агенты и оценщики часто полагаются на метод сравнения, а иногда и на методы использования затрат или доходов для оценки справедливой рыночной стоимости. Если вам интересно узнать справедливую рыночную стоимость вашего дома, любая формула будет хорошей отправной точкой.

Часто задаваемые вопросы

• На справедливую рыночную стоимость дома влияют различные факторы, в том числе:

  • Местоположение
  •  Размер дома и полезная площадь
  •  Возраст и состояние
  • Обновления и обновления

  Имейте в виду, что местный рынок жилья и сопоставимые дома поблизости (составы района) также являются важными факторами при определении FMV, как и характер района и его удобства: есть ли поблизости крупная автомагистраль или общественный транспорт? Хорошие ли школы в этом районе? Каков уровень преступности? Какова близость к торговым центрам/коммерческим предприятиям?

• Знание справедливой рыночной стоимости дома может помочь покупателям определить, является ли прейскурантная цена высокой, низкой или почти правильной, и сформулировать конкурентоспособное предложение. Кроме того, это может помочь покупателям получить представление о сумме финансирования, которую их кредитор предоставит для собственности (хотя это в конечном итоге зависит от оценочной стоимости дома).

• Нет. Справедливая рыночная стоимость — это оценка стоимости имущества, обычно определяемая специалистом по недвижимости на основе таких факторов, как состояние, местоположение и рыночная стоимость сопоставимых объектов в том же районе. С другой стороны, оценочная стоимость — это стоимость имущества, присвоенная местным правительством (через индивидуального оценщика имущества) для целей налогообложения, в частности, налога на имущество. Рыночная стоимость и оценочная стоимость недвижимости не обязательно должны совпадать, и оценочная стоимость не обязательно влияет на справедливую рыночную стоимость дома или стоимость перепродажи.