Договор коммерческого найма жилья: Договор коммерческого найма жилого помещения ➜ Жизненные ситуации от Владей Легко

КС подтвердил право наймодателя расторгать договор краткосрочного найма жилья во внесудебном порядке

По мнению одного адвоката, Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилья. Другая полагает, что постановление будет играть немаловажную роль не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья, но и с иными договорами.

2 июня Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 23-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 и абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса.

Ранее Татьяна Пыкина обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, выселения из съемной квартиры, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что стороны договора были вправе согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке. В решении суда также отмечалось, что истец своевременно не внесла плату за жилье и то, что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем. Апелляция и кассация поддержали такой судебный акт и указали, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий. Впоследствии Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу женщины.

В жалобе в Конституционный Суд Татьяна Пыкина указала, что суды общей юрисдикции, толкуя п. 2 ст. 687 ГК РФ, признали эту норму диспозитивной и позволяющей изменять соглашением сторон договора найма жилья судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, императивно закрепленный в этом пункте наряду с таким основанием для расторжения договора судом, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз. По ее мнению, оспариваемые положения противоречат Конституции РФ в той мере, в какой в силу неопределенности их нормативного содержания порождают на практике неоднозначное их истолкование.

Изучив материалы дела, Конституционный Суд отметил, что предметом его рассмотрения является абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 450.1 Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилья по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от тех, что предусмотрены вышеуказанной спорной нормой.

КС напомнил, что ст. 687 ГК РФ является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора ст. 450–452 Кодекса. При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным, т.е. заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680 и 684–686, абз. 4 п. 2 ст. 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Это свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.

Как пояснил Суд, на практике востребовано включение в договоры краткосрочного найма жилья условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений и тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может быть сопоставим со сроком самого найма или превысить его. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилье внаем, а при сдаче – надлежащим образом оформлять договоры. Все это способствует снижению предложения на рынке съемного жилья и росту стоимости найма, а это мешает легализации такого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.

В судебной практике применения абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, заметил КС, сложилось два направления. Первое исходит из идеи о диспозитивном характере этой нормы, дающей возможность установить в договоре право на односторонний отказ не только нанимателя, но и наймодателя от договора при нарушении его нанимателем. Именно на это ориентировались суды в деле заявительницы.

Второе направление основано на признании такой нормы императивной, заметил Суд. При этом абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы. Касательно ее оценки применительно к договору краткосрочного найма как императивной, исходя из целей защиты одной из сторон договора, сама по себе правовая модель соответствующих договорных отношений (особенно между гражданами) не предопределяет взгляд на ту или иную сторону как на заведомо сильную или слабую.

При определенных обстоятельствах и наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены при применении судебного порядка расторжения договора, нарушенного другой стороной. «Следовательно, даже при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это – с учетом краткосрочности договора – может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения. В пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный, – отмечено в постановлении КС РФ. – Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ».

Конституционный Суд также указал, что определяемые договором условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Перечисление обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. В противном случае наступление оснований для досрочного прекращения договора согласно такому его условию может быть установлено лишь судом.

Таким образом, абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ вкупе с иными исследованными нормами не противоречит Конституции, поскольку он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно, а также относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. При разрешении спора между сторонами договора найма в связи с односторонним расторжением договора наймодателем суд оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением таких условий в договоре и их использованием наймодателем, указал Суд.

КС добавил, что основанием для расторжения договора найма в деле заявительницы стало невнесение платы за съемное жилье. При этом содержащиеся в постановлении выводы о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора краткосрочного коммерческого найма жилья и отличающихся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, не распространяются на те случаи, когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилого помещения. «Действительно, довольно сложно найти баланс между социальными и экономическими интересами сторон такого договора, обе они не должны быть объективно ущемлены. Кажется наиболее адекватным подход КС РФ о том, что необходимо разбираться в абсолютно каждом деле с учетом обстоятельств и жизненных ситуаций обеих сторон, с учетом “существенности” нарушений, допущенных нанимателем при одностороннем отказе наймодателя от исполнения обязательств», – полагает он.

Эксперт также положительно оценил вывод Суда о том, что основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств, отраженные в договоре, должны быть ясными, не допускающими двойственных толкований, должны наносить существенный вред интересам другой стороны (с учетом специфики интересов каждой стороны): «Теперь у судов появится очередная подсказка, что в каждом случае нужно разбираться отдельно и на что конкретно стоит обращать внимание при оценке обстоятельств по делу».

Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что Конституционный Суд, анализируя практику судов общей юрисдикции по вопросу применения п. 2 ст. 687 ГК РФ, пришел к выводу о наличии двух противоположных подходов по применению данной нормы. «На практике большинство судов рассматривают данную норму как диспозитивную, такой ее посчитал и КС РФ, аргументировав данный вывод тем, что п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в ней нормы. На мой взгляд, это постановление будет играть немаловажную роль на практике не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья. Выводы КС РФ о критериях императивных и диспозитивных норм, а также о понятии добросовестности участников гражданских отношений важны и для споров, возникающих по другим договорам», – полагает она.

Об утверждении Положения «О коммерческом найме жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа Котельники Московской области» от 10.07.2013 № 497/67

Главная

 СОВЕТ ДЕПУТАТОВ 

ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 
РЕШЕНИЕ
   

10.07.2013 № 497/67
г. Котельники
 

Об утверждении Положения
«О коммерческом найме жилых
помещений муниципального
жилищного фонда городского
округа Котельники Московской области»

 
В соответствии со статьями 671-679, 681-688 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06. 10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и руководствуясь Уставом городского округа Котельники Московской области, Совет депутатов городского округа Котельники Московской области
 
РЕШИЛ:
 
1.Утвердить Положение «О коммерческом найме жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа Котельники Московской области» (Приложение)
 
2.Направить настоящее решение Главе городского округа А.Ю. Седзеневскому для подписания и обнародования.
 

Председатель Совета депутатов
городского округа Котельники А.И. Бондаренко

Глава
городского округа Котельники А.Ю. Седзеневский

10.07.2013г.

Приложение

УТВЕРЖДЕНО

решением Совета депутатов
городского округа Котельники
Московской области
от 10. 07.2013г. №497/67

ПОЛОЖЕНИЕ
О КОММЕРЧЕСКОМ НАЙМЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

1. Общие положения
 

1.1. Положение о коммерческом найме жилых помещений (далее по тексту — Положение) разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом городского округа Котельники Московской области и определяет порядок и условия коммерческого найма жилых помещений.
 
1.2. Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное, возмездное пользование жилыми помещениями, находящимися в собственности городского округа Котельники Московской области, для проживания граждан.
 
1.3. Основным документом, регулирующим отношения Наймодателя с Нанимателем, является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в письменной форме (приложение 1).
 
Договор коммерческого найма жилого помещения — соглашение, по которому собственник жилого помещения (далее — Наймодатель) передает другой стороне (далее — Наниматель) жилое помещение во владение и пользование за плату, а Наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключенным с момента его подписания Наймодателем и Нанимателем.
 
В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны все члены семьи Нанимателя, которые будут проживать с Нанимателем. Наниматель обязан ознакомить всех совершеннолетних членов семьи, которые будут проживать с ним, с условиями договора коммерческого найма жилого помещения.
 
1.4. Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты, отвечающее санитарным и техническим нормам, находящееся в собственности городского округа Котельники Московской области. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта приема-передачи жилого помещения (приложение 2).
 
1.5. Сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу права собственности на него.
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в коммерческий наем жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма жилого помещения.
 
1.6. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения не связано с очередностью предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма.
 
1.7. На условиях коммерческого найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования.
 
1.8. Включать жилые помещения жилищного фонда городского округа Котельники Московской области в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования по одной квартире один раз в год.
 

2. Условия коммерческого найма

 
2.1. Наймодателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения является администрация городского округа Котельники Московской области (далее по тексту — Администрация). Платежи за коммерческий наем жилого помещения поступают в бюджет городского округа Котельники Московской области.
 
2.2. Нанимателями жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения могут являться только совершеннолетние граждане, зарегистрированные на территории Российской Федерации в установленном порядке.
Право на получение жилого помещения на условиях коммерческого найма при предъявлении документов, указанных в п. 3.3 настоящего Положения, имеют муниципальные служащие, сотрудники муниципальных учреждений, сотрудники противопожарной службы МЧС России, сотрудники правоохранительных органов, прокуратуры и суда, осуществляющие деятельность на территории городского округа Котельники Московской области.
 
2.3. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет . Если срок коммерческого найма жилого помещения в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
 
2.4. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
 
2.5. В случае смерти Нанимателя либо признания его недееспособным или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем и указанных в договоре коммерческого найма, по общему согласию между ними. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
 
2.6. Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи по уважительным причинам не влечет изменения их прав и обязанностей по договору коммерческого найма жилого помещения. При этом Наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны своевременно вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, предусмотренные договором коммерческого найма, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
 
2.7. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, предоставленном ему по договору коммерческого найма жилого помещения.
В случае заключения Нанимателем с совместно проживающими с ним гражданами договора о солидарной ответственности при условии уведомления об этом Наймодателя указанные граждане несут солидарную с Нанимателем ответственность перед Наймодателем в соответствии с условиями договора.
 
2.8. Если Наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения в полном объеме.
 
2.9. В случае освобождения Нанимателем жилого помещения по окончании срока договора или расторжении договора коммерческого найма, он обязан в срок, согласованный с Наймодателем в письменной форме, оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.
 
2.10. Наниматель обязан вносить плату за коммерческий наем жилого помещения в установленные Администрацией размере и сроки (приложение 3), а также своевременно вносить платежи за жилищно-коммунальные и иные услуги.
 
2.11. Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения.
 
2.12. Иные права и обязанности Наймодателя и Нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, а также порядок и условия изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются договором коммерческого найма и действующим законодательством.
 
2.13. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2.4 настоящего Положения.

 
3. Порядок предоставления жилых помещений по договорам коммерческого найма
 

3.1. Предоставление гражданам по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании постановления Администрации с учетом решения общественной комиссии по жилищным вопросам городского округа Котельники Московской области.
 
3.2. Основанием для вселения в жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, является договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный Наймодателем и Нанимателем в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством, а также подписанный обеими сторонами договора акт приема-передачи жилого помещения.
 
3.3. Для рассмотрения вопроса о возможности предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма гражданин (далее — Заявитель) представляет в Администрацию личное заявление, ходатайство руководителя организации (предприятия), справку с места работы либо копию трудовой книжки, копию контракта, заверенные надлежащим образом, паспорт или документ, удостоверяющий личность Заявителя, паспорта или документы, удостоверяющие личность граждан, которые будут проживать вместе с Заявителем, а также иные документы по требованию Администрации.
 
3.4. Заявление о предоставлении жилого помещения Заявителю по договору коммерческого найма рассматривается общественной комиссией по жилищным вопросам городского округа Котельники Московской области.
 
3.5. В случае положительного решения общественной комиссии по жилищным вопросам городского округа Котельники Московской области о предоставлении Заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма отдел учета и распределения жилой площади управления имущественных отношений (далее – Отдел) готовит проект постановления главы городского округа Котельники Московской области (далее –Постановление) о предоставлении Заявителю по договору коммерческого найма жилого помещения.
 
3.6. После издания Постановления оформляется договор коммерческого найма жилого помещения, а Заявителю направляется письменное приглашение (далее — Приглашение) прибыть в назначенный день для
заключения (подписания) договора в Отдел. Приглашение направляется Заявителю по указанному им в заявлении адресу или сообщается по телефону (на копии приглашения — о том кому и по какому телефону сообщено, делается соответствующая отметка за подписью исполнителя и начальника Отдела).
 
3.7. Договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен (подписан) Заявителем в срок не позднее 1 месяца с момента получения им Приглашения. В случае отсутствия Заявителя по указанному в заявлении адресу или возврате Приглашения в Отдел Заявитель считается уведомленным надлежащим образом.
 
3.8. В случае пропуска Заявителем срока, отведенного для заключения договора коммерческого найма жилого помещения без уважительных причин, Постановление о предоставлении этому Заявителю по договору коммерческого найма жилого помещения может быть отменено.
В случае пропуска Заявителем срока, отведенного для заключения договора коммерческого найма жилого помещения по уважительной причине (болезнь, командировка и т.д.), этот срок продлевается при условии уведомления Отдела о невозможности заключения договора в указанный в Приглашении день.
 
3.9. В целях сокращения сроков, отведенных для заключения договоров коммерческого найма жилого помещения, Отдел вправе изменить порядок Приглашения Заявителя для подписания договора, предусмотренный п. 3.6 настоящего Положения, на иной удобный для Заявителя порядок, не нарушая при этом его прав и законных интересов.

Дата решения: 

Бесплатный шаблон соглашения о коммерческой аренде в Калифорнии | PDF

Лицензия / Цена: Бесплатно

Версия: Adobe PDF

Размер файла: 215 КБ

73 200 Загрузок

4.9 Звезд | 13 Рейтинги

  Соглашение о коммерческой аренде в Калифорнии   – это документ, используемый для сдачи в аренду недвижимости арендатору, которому требуются торговые, офисные или промышленные помещения. Часто арендодатель не увидит арендную плату до тех пор, пока рассматриваемый бизнес не начнет приносить достаточный доход. По этой причине арендодателю целесообразно изучить бизнес до составления договора аренды. В целом существует три типа договоров коммерческой аренды, используемых при заключении отношений между арендодателем и арендатором; каждый из них описан ниже.

Брутто – Предпочтительная ситуация для арендатора, так как арендатор должен платить только ежемесячную плату, а все другие счета за обслуживание и налоги, включая ремонт, берет на себя арендодатель.

Modified Gross — Это соглашение является промежуточным между валовым и тройным нетто (NNN), поскольку арендодатель и арендатор будут делить расходы между собой. Проще говоря, и арендатор, и арендодатель разделят часть расходов на содержание и налоги.

Тройная сетка (NNN) — Наилучшая ситуация для арендодателя, поскольку арендатор несет ответственность за оплату всех расходов на содержание, налоги, коммунальные услуги и ремонт имущества.

Арбитраж по спорам (BPC 7191) – Следующее заявление должно быть включено и напечатано жирным шрифтом с заглавной буквы, если и когда арбитраж упоминается в соглашении:

« ПРИМЕЧАНИЕ:  В ПРОСТРАНСТВЕ НИЖЕ ВЫ СОГЛАШАЕТЕСЬ НА РЕШЕНИЕ ЛЮБОГО СПОРА, ВОЗНИКАЮЩЕГО ИЗ ВОПРОСОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ», В НЕЙТРАЛЬНОМ АРБИТРАЖЕ, ПРЕДУСМОТРЕННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ КАЛИФОРНИИ, И ВЫ ОТКАЗЫВАЕТЕСЬ ОТ ЛЮБЫХ ПРАВ, КОТОРЫЕ ВЫ МОЖЕТЕ ИМЕТЬ, НА РАССМОТРЕНИЕ СПОРА В СУД ИЛИ СУД ПРИСЯЖНЫХ. ПОСТАВЛЯЯ ИНИЦИАЛ В ПРОСТРАНСТВЕ НИЖЕ, ВЫ ОТКАЗАЕТЕСЬ ОТ СВОИХ СУДЕБНЫХ ПРАВ НА РАСКРЫТИЕ И ОБЖАЛОВАНИЕ, ЕСЛИ ЭТИ ПРАВА СПЕЦИАЛЬНО НЕ ВКЛЮЧЕНЫ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ». ЕСЛИ ВЫ ОТКАЗЫВАЕТЕСЬ ПОДАТЬ В АРБИТРАЖ ПОСЛЕ СОГЛАШЕНИЯ С ЭТИМ ПОЛОЖЕНИЕМ, ВЫ МОЖЕТЕ БЫТЬ ПРИНУЖДЕНЫ К АРБИТРАЖНОМУ РАЗБИРАТЕЛЬСТВУ В СООТВЕТСТВИИ С КОДЕКСОМ ДЕЛОВОГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО КОДЕКСА ИЛИ ДРУГИМИ ПРИМЕНИМЫМИ ЗАКОНАМИ. ВАШЕ СОГЛАСИЕ С ДАННЫМ АРБИТРАЖНЫМ ПОЛОЖЕНИЕМ ЯВЛЯЕТСЯ ДОБРОВОЛЬНЫМ». «МЫ ПРОЧИТАЛИ И ПОНИМАЕМ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ И СОГЛАШАЕМСЯ ПЕРЕДАВАТЬ СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ИЗ ВОПРОСОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ», В НЕЙТРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖ. »

Отчет CASp (CIV 55.53) — Сертифицированный специалист по доступу (CASp) Отчеты должны быть предоставлены новому арендатору (ам), и отчет может быть запрошен указанным арендатором в течение 48 (сорока восьми) часов. до подписания договора аренды.

Если отчет CASp не выдается, в договор аренды необходимо внести следующее заявление:

«Сертифицированный специалист по доступу (CASp) может осмотреть рассматриваемые помещения и определить, соответствуют ли рассматриваемые помещения всем применимым строительно- соответствующие стандарты доступности в соответствии с законодательством штата. Хотя закон штата не требует проведения инспекции CASp рассматриваемых помещений, владелец коммерческой недвижимости или арендодатель не может запретить арендатору или арендатору проводить CASp инспекцию рассматриваемых помещений на предмет занятости или потенциальной занятости арендатором или арендатором, если это требуется. арендатором или арендатором. Стороны взаимно согласовывают порядок и порядок проведения осмотра ЦАСП, оплаты сбора за осмотр ЦАСП, а также стоимость проведения любого ремонта, необходимого для устранения нарушений строительно-технических норм доступности в помещениях».

Ремонт (CIV 1938) – арендодатель несет ответственность за содержание имущества, ЕСЛИ  арендодатель и арендатор не заключат отдельное соглашение.

Стандартная версия

Загрузка: Adobe PDF, MS Word

Скачать: Adobe PDF

Калифорния Асц. of Realtors Версия

Скачать: Adobe PDF

Скачать (PDF, 210KB)

Что нужно знать перед подписанием договора аренды

90 102

Уточните детали того, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка права аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять его на себя, и субаренда.

Подписание договора аренды является важным шагом для любого нового владельца бизнеса. Открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда могут потребоваться годы, чтобы найти помещение, которое вы ищете.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на управлении своим бизнесом. Но, как и большинство юридических соглашений, договор аренды бизнеса является важным документом, требующим изучения.

«Вы должны много планировать, когда перемещаетесь из одного помещения в другое», — сказал Уолтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, залоге, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в договоре коммерческой аренды очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо предпринять два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными законами, включенными в договор аренды бизнеса.

Этапы исследования включают в себя проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов о зонировании и получение общего представления о районе. Прежде чем подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете структуру платежей, свой личный риск, структуру передачи, желаемую арендодателем ставку удержания и любые неприятные положения в вашей аренде. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды зависит от штата.

Коммерческая аренда по сравнению с арендой жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость для ведения бизнеса в этом месте. Нишанк Кханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором между арендодателем и арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно является офисным помещением, в обмен на деньги», — сказал Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может показаться очень похожим на аренду жилья, между арендой жилья и коммерческой арендой есть несколько важных различий. Во-первых, хотя в обоих случаях арендодатель сдает помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилья не может использоваться в коммерческих целях.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Они, как правило, более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда речь идет об условиях переговоров, чем договоры аренды жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы по договору аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налога на имущество, в то время как по договору коммерческой аренды арендатор обычно платит хотя бы часть налога на имущество.

Коммерческая и жилая аренда похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе продолжительность аренды и кто платит налоги на имущество.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды является договором, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы быть действительным и подлежащим исполнению. По словам Кханна, как минимум информация об арендной плате, залоге, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория «прочие расходы» является особенно важной, и ее следует тщательно изучить» перед тем, как подписать контракт, — сказал Кханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание подпадают под категорию «прочие расходы». Эти дополнительные расходы могут быстро привести к большим накладным расходам».

Ханна также отметил, что владельцы малого бизнеса должны знать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях контракт на исключительное использование может быть особенно выгодным.

«Например, начинающей пивоварне было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площади на местном рынке, чтобы уменьшить возможности для конкурирующих продаж», — сказал Кханна. «Без эксклюзивного разрешения другая пивоварня может арендовать помещение на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно сократит прибыль первой пивоварни».

 Существует несколько основных элементов коммерческой аренды, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Изучение района, арендодателя и сведений об аренде

Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. При расследовании обязательно выполните следующие действия.

1. Понять местность.

При поиске новой недвижимости, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте район и получите хорошее представление о своей потенциальной клиентуре. Расположение означает все для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы выбираете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для вашего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашей текущей аренды не за горами.

2. Узнайте больше о арендодателе и владельце здания.

Гумерселл также сказал, что одним из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускают из виду, является получение дополнительной информации о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш прямой арендодатель может не быть истинным владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вы вступаете в совместное деловое партнерство, поэтому убедитесь, что у вас есть представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выполняют свои платежи.

В некоторых штатах, например, если арендодатель не в состоянии произвести свои платежи владельцу здания или не в состоянии произвести ипотечные платежи в банк, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания — даже если бизнес был вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между арендодателем, арендатором и владельцем здания могут испортиться. Гумерселл сказал, что предприятия могут проводить поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, связанные с обществом с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическим лицом, чтобы узнать больше о том, является ли оно идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучение законов о зонировании.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш арендодатель может выделить ваше помещение, скажем, под ресторан, вы должны убедиться, что цели арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых арендодатель или владелец здания может подумать, что они могут сдать свое помещение в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Совместив эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес может работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о неприятностях и окружающей среде.

Одним из наиболее важных аспектов подписания договора аренды является возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Многие договоры аренды имеют обширные пункты по шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей пришлось договариваться об «условии о неприятных запахах».

— Строительные правила запрещают неприятные запахи, — сказала она. «Является ли запах неприятным, субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы об охране окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем что-либо подписывать, сказал Гамерселл. Арендодатели часто игнорируют эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Прежде чем подписать договор аренды, проведите комплексную проверку имущества. Обязательно изучите местность, арендодателя, законы о зонировании в этом районе и любые другие неприятные и экологические законы, которым подчиняется недвижимость.

Есть несколько ключевых моментов, которые следует учитывать при рассмотрении условий аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы оставаться в бизнесе в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Сравните краткосрочную и долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличной инвестицией, если вы открываете бизнес в развивающемся или развивающемся районе, тогда как краткосрочная аренда дает вам возможность перемещаться или закрывать свой бизнес, если он не работает. ты надеялся.

Что касается структуры и срока платежа, убедитесь, что вы точно понимаете, на что вы рассчитываете каждый месяц. Узнайте у своего потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

• Страхование
• Налоги на имущество
• Техническое обслуживание (как внутреннее, так и внешнее)
• Ремонт
• Охрана
• Парковка
• Местные законы о нарушениях (шум или запах) 9010 4
• Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
• Модификации ( можете ли вы изменить внутреннюю или внешнюю часть вашего пространства)

После того, как вы установили некоторые базовые цены и структуру сроков, пришло время погрузиться в некоторые менее очевидные детали. Хотя ваш договор аренды, скорее всего, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

• Структура передачи. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Уступка аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает платеж от нового арендатора и переводит эти деньги арендодателю. В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, чтобы работать.
• Воздействие на человека. В некоторых случаях от вас может потребоваться подписать личные гарантии при подписании договора коммерческой аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Работайте с юрисконсультом, чтобы договориться об этом аспекте вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы ваша организация или юридический бизнес брали на себя риск при подписании договора аренды бизнеса.
• Остаточная арендная плата. Остаточная арендная плата — это увеличение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти договор аренды, и иногда, когда предприятия перемещают помещения, они остаются дольше, чем позволяет их текущая аренда, пока создается новая. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Таким образом, если вы останетесь дольше отведенного времени, это может стоить вам десятков тысяч долларов. Гумерселл рекомендовал обсудить этот аспект примерно до 125%.
• Соглашение о ненарушении. Во многих случаях, если арендодатель не выплачивает ипотечный кредит на имущество, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы производите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о ненарушении порядка, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любой организации, которая приняла здание у вашего домовладельца.

Обо всем можно договориться

Несмотря на то, что это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, существует множество аспектов аренды, о которых можно договориться. Работайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если договор аренды жилого помещения имеет фиксированный срок, договор коммерческой аренды часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньшую правовую защиту, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Не стесняйтесь обсуждать условия аренды. Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные условия, которые вы можете встретить в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Сумма арендной платы/базовая арендная плата.  Эта сумма рассчитывается на основе квадратных метров помещения. Убедитесь, что номер, который использует арендодатель, действительно представляет собой полезную площадь. Эта рента не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к объему пространства, фактически зарезервированного для бизнеса в качестве арендатора в случае общих пространств.

Повышение арендной платы.  Увеличение арендной платы обычно основано на проценте от общей арендной платы, и это может меняться из года в год. Вы можете договориться с арендодателем об ограничении повышения арендной платы.

Залог.  Это сумма, необходимая для удержания места до завершения оформления документов. Сумма должна быть указана как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды.  Продолжительность коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения.  В этой части договора коммерческой аренды указаны типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за расходы. Многие аспекты этого раздела могут быть предметом переговоров.

Итог. Прежде чем подписывать пунктирную линию, убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и согласны с ними.

Предоставление в аренду.  Это пункт, в котором говорится, что арендодатель передает имущество арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены и арендатор примет имущество от арендодателя.

Дата начала.  Это дата, когда арендатор вступает во владение имуществом, чаще всего именуемая как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и обслуживание арендованного имущества.

Добавочный номер.  Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку платежа.  Если арендатор опаздывает с оплатой арендной платы, с него взимается штраф за просрочку платежа, указанный в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги.  В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и кто несет ответственность за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как оспаривание налогов (арендатор может оспорить сумму налога на имущество или налог на недвижимость, которую он несет ответственность за уплату), уплата обязательных налогов (обычно арендатор платит за все обычные начисления, которые являются обязательными). , и чрезвычайные, которые по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту.  В этом разделе указано, какие виды ремонта арендодатель обязан производить, например дефекты, дефекты, неисправности или отклонения в материалах, которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации имущества. В нем также указаны ремонтные работы, за которые несут ответственность арендаторы.

Разрешения.  Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для улучшения или ремонта арендуемого помещения.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение ущерба арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя любую ответственность в случае травм, убытков, требований или ущерба, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий или бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение/корректировка арендной платы.  В этом разделе указывается, будет ли арендная плата корректироваться или отменяться в случае повреждения имущества в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение.  Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если сдаваемое в аренду имущество будет отобрано у арендодателя государственным учреждением для общественного пользования либо путем осуждения, либо в виде выдающегося владения.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любой момент аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене. Этот пункт не является обязательным, но включить его не помешает. В пункте также может быть указано, что арендатор не имеет права приобретать имущество в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь его в письменном виде.

 Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует ознакомиться, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, соглашения и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы об аренде коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости может быть сложной. Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса об аренде коммерческих помещений и ответы на них.

Что такое типичный залог коммерческой аренды?

Арендный депозит обычно включает в себя гарантийный депозит и арендную плату за два месяца. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Коммунальные нужды офисного комплекса в небоскребе сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников. Чтобы упростить весь спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разбиты на три категории. Общая арендная плата покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее всеобъемлюща и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть либо валовой, либо чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью, как правило, более экономично, чем аренда. Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость.