На чужие деньги | Новости Арендатор ру коммерческая недвижимость
Объем иностранных инвестиций в офисный рынок Москвы в отличие от ритейла не так велик. Если вложения западных компаний в торговую недвижимость оцениваются в миллиарды долларов, то в «рабочие помещения» — в сотни миллионов. Однако, как прогнозируют аналитики, в ближайшие два-три года иностранные инвестиции в офисный рынок могут вырасти на порядок.
По оценке транснациональной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок, совершенных западными компаниями на офисном рынке Москвы, составляет 250—300 млн долл. Эти цифры сопоставимы с вложениями иностранцев в офисный рынок Будапешта. Зарубежные инвесторы признаются, что столь небольшой размер вложений объясняется в первую очередь политическими рисками.
Между тем, согласно исследованию британской консалтинговой компании Knight Frank, потенциал вложений в офисную недвижимость Москвы очень велик. Как полагают англичане, сегодня российская столица соперничает с некоторыми наиболее быстро растущими экономиками и рынками недвижимости по всему миру, включая азиатские.
В ближайшие десять лет, как считают аналитики Knight Frank, Москва наряду с Бомбеем и Шанхаем станет самым привлекательным местом для инвестиций в коммерческую недвижимость.
Инвестиционный потенциал (в порядке убывания)
Крупнейшие города Европы
1. Милан
2. Париж
3. Дублин
4. Москва
5. Лондон
6. Прага
Крупнейшие города развивающихся стран
1. Бангкок
2. Москва
3. Куала-Лумпур
4. Прага
5. Йоханнесбург
6. Шанхай
Об интересе иностранцев к офисному рынку Москвы свидетельствует тот факт, что примерно 80% сделок на нем совершается при помощи западных риэлторских агентств, в основном транснациональных компаний Colliers Int., Swiss Realty Group, Jones Lang LaSalle и др.
В обход закона
Как показывает мировая практика, если на рынке развивающейся страны три-пять лет работы западного консалтингового или риэлторского агентства оказываются успешными, вслед за ними туда «подтягиваются» инвесторы.
Так происходит и в России — со времени дефолта, когда многие западные компании, в том числе занимающиеся недвижимостью, покинули страну, прошло шесть лет. А значит, именно в этом году и должны были бы потоком политься иностранные инвестиции. Но поток оказался ручейком — крупные сделки по приобретению офисной недвижимости или управлению бизнес-центрами с участием западных компаний можно пересчитать по пальцам одной руки.
Президент присутствующей 11 лет на московском рынке недвижимости консалтинговой компании Astera Group Джеффри Кокс утверждает, что крупные западные инвесторы уже освоили восточноевропейский рынок и нацелены теперь на свободный и перспективный российский. Он огромен, но неизучен и представляется довольно рискованным, поскольку у него свои правила. В частности, по мнению Джеффри Кокса, российский уровень жизни и доходов непонятен международным инвесторам. Но главная проблема, которая мешает работе иностранных инвесторов, — неразвитая судебная система. «Иностранцы имеют очень мало шансов выиграть дело в российском суде.
В бизнесе постоянно возникают разногласия, и они должны нормально улаживаться с юридической точки зрения», — говорит Джеффри Кокс.
Иного мнения придерживается директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин: «Наиболее сложным препятствием для инвестиций в девелопмент является ограниченное количество земельных участков, которые западный инвестор мог бы купить и построить на них здание, отвечающее его представлениям о качественном офисе класса А в центре города». Кроме того, никто из иностранцев не может ответить на вопрос, сколько будет стоить подключение сетей, во сколько обойдется выкуп доли города в проекте и сколько времени потребуется для утверждения проекта. «Для получения всех документов, необходимых для начала строительства, нужно собрать более 450 подписей», — поясняет г-н Мышкин.
Но вот парадокс — при тех же административных барьерах и несовершенстве законодательства объем иностранных инвестиций в торговую недвижимость московского региона превышает 1,5 млрд долл.
Только IKEA вложила в свой бизнес около 700 млн долл. Риэлторы объясняют это тем, что рынок торговых помещений существенным образом отличается от офисного рынка. Западные инвесторы, вкладывающие средства в рынок торговой недвижимости, такие как IKEA, Auchan, Metro, Marktkauf, OBI, Ramstore, являются крупными торговыми операторами, и недвижимость лишь одно из звеньев цепи, необходимой для успешного бизнеса. Отсутствие на рынке подходящих помещений для аренды вынудило этих игроков построить для себя здания того размера и той конфигурации, которая позволяет им эффективно работать.
С офисной недвижимостью такой номер не пройдет: у западного инвестора существует только теоретическая возможность осуществить самостоятельно полный цикл — от аренды земельного участка и получения разрешения на строительство до самостоятельного поиска арендаторов в готовый бизнес-центр. Уж слишком трудны все эти этапы для законопослушных иностранцев.
«Толкачи» берут «оброк»
На условиях анонимности руководитель крупного западного консалтингового агентства рассказал, что в Москве до сих пор существует и очень востребована профессия «толкача» — человека, улаживающего вопросы с муниципальными властями.
Он привел такой пример. За право строительства администрация города требует определенную долю в готовом объекте (на жаргоне строителей это называется «оброк») — от 25 до 50% для офисных проектов. Так вот «толкач» небескорыстно и для себя, и для чиновников берется уменьшить эту долю до минимального значения, т.е. 25%. Но это не все. Разумеется, правительству Москвы просто не нужны несколько тысяч квадратных метров в бизнес-центре, владельцем которых оно становится, — не сажать же туда какую-нибудь районную санэпидслужбу. И эти «офисные метры» муниципалитет продает. Схема их продажи непрозрачна, что на руку и чиновникам, и владельцу бизнес-центра. В итоге «оброк» обычно возвращается бизнесмену за смешные деньги, в чем опять же заслуга «толкача». О том, что деньги эти смешные, проговорился на одной из последних пресс-конференций руководитель департамента имущества Валерий Силкин. По его словам, квадратный метр в офисном центре класса А «уходит» всего за 70-80 долл., хотя рыночная цена этого метра около 3500 долларов.
Иностранцам такие «ходы» непонятны. Высокопоставленный управленец шведской компании IKEA сокрушался в беседе с корреспондентом «Времени новостей», что законодательство их страны не разрешает относить взятки на себестоимость. «Вот у швейцарцев в этом отношении гибкое законодательство, наверное, потому им и доверили реконструкцию Кремля, проект на сотни миллионов долларов», — считает шведский бизнесмен.
Так что иностранным инвесторам на офисном рынке Москвы остается практически единственный путь участия в бизнесе — это покупка готового проекта.
Готового бизнеса в России нет
«Как действует крупный инвестор на Западе? Он покупает существующее здание с развитым бизнесом и уже подобранными якорными арендаторами, которое уже приносит стабильный и гарантированный доход, — говорит Джеффри Кокс. — В области недвижимости и ритейла на Западе превалирует институциональный инвестор — пенсионные фонды, банки и т.д. С точки зрения безопасности уровень риска в такой схеме инвестиций минимален».
Основное препятствие для институциональных инвесторов, крупных фондов, которые хотели бы выйти на наш рынок, почти полное отсутствие объектов, отвечающих западным стандартам, — сформированных зданий с готовым бизнесом.
Именно поэтому такие инвестиционные приобретения единичны. Первым в этот сегмент рынка пришел английский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners. Осенью прошлого года он приобрел офисный центр «Гоголевский, 11». Сделка обошлась фонду в 25-30 млн долл. По словам главы отдела недвижимости Fleming Family & Partners Максима Кунина, они рассчитывают на 13-14-процентную доходность.
Еще одна заметная инвестиционная сделка с участием западного капитала — продажа офисно-торгового центра класса А «Берлинский дом» на Петровке. Интересно, что обе стороны сделки — и продавец (Westdeutsche Immobilien Bank), и покупатель (швейцарская группа MCTrustco) — иностранные компании. Сумма сделки не разглашалась, но исходя из площади здания (14,4 тыс.
кв. м) и существующих рыночных цен на недвижимость такого типа эксперты оценили ее в 40-45 млн долларов.
Примечательно, что это было уже не первым инвестиционным приобретением швейцарской группы — другое ее подразделение, компания ENR, в 2002 году купило 19% в офисном комплексе «Романов двор-2» около Красной площади. Вторая сделка, подробности которой не разглашаются, — приобретение в мае текущего года доли 20-25% в компаниях «Мосмарт», торговом операторе одноименной сети гипермаркетов, и «Гиперцентр-7», владельце всей недвижимости этой сети. Сумма сделки оценивается в 50-55 млн долларов.
Впрочем, некоторые эксперты уверены, что за швейцарской группой MCTrustco стоят российские инвесторы. Значительная часть западных инвестиций, в том числе и в офисный рынок, это «репатриированный капитал», ранее вывезенный российскими компаниями в офшоры. По оценке риэлторского агентства «Новое качество», соотношение такого капитала и «настоящих» западных инвестиций составляет 40 к 60.
Примерно тех же оценок придерживаются и в консалтинговом агентстве Colliers Int.
Строить «под себя»
Набравшись опыта и сотрудничая с заинтересованными российскими структурами, западные инвесторы начинают смелее действовать на рынке. Одна из форм их деловой активности — строительство офисных центров «под себя». Как замечает генеральный директор компании Paul’s Yard Павел Здрадовский, это закономерный путь проникновения иностранного капитала на новые развивающиеся рынки. «Сначала приходят западные консультанты, потом совершается несколько инвестиционных сделок. Когда иностранцы убеждаются, что ничего страшного с «первопроходцами» не произошло, приток капитала активизируется», — говорит он.
Так, по соседству с аэровокзалом на Ленинградском проспекте практически завершено строительство 10-этажного офисного здания «Мерседес-Бенц Плаза». Два первых этажа будут заняты одноименным автосалоном. Заказчиком строительства офисного здания класса А выступает компания DaimlerChrysler.
Там же, на Ленинградском проспекте, компания Siemens начала строительство своей штабквартиры. Это будет офисное здание класса А общей площадью около 50 тыс. кв. м. В качестве партнера по бизнесу немцы привлекли российскую компанию «Система Галс», дочернюю структуру АФК «Система». Подобные проекты осуществляют или собираются осуществить такие западные компании, как ювелирная AfricaIsrael с офисным центром Four Winds Plaza.
Выступая в рамках семинара на последней выставке «Домэкспо», ведущий консультант отдела по работе с корпоративными клиентами немецкой компании DTZ Руперт Годман заметил, что девелопер на российском рынке недвижимости и финансирует, и строит новые здания. То есть в России между девелопером и инвестором фактически можно поставить знак равенства. На западных рынках сложилась совершенно другая практика: девелопер строит объект, который затем продает инвестору, получает свою прибыль и переходит к следующему проекту. По прогнозам г-на Годмана, на московском рынке офисной недвижимости уже происходит «разделение ролей» инвестора и девелопера, и это свидетельствует о «взрослении» рынка.
По его словам, этот фактор в скором времени станет дополнительным стимулом для появления западных инвесторов.
Кроме того, принято считать, что иностранный капитал привлекает высокая доходность офисного рынка Москвы. Однако эксперты уверены, что этот фактор уже в прошлом — если в 2000-2001 годах доходность составляла 25% (т.е. инвестиции окупались за четыре года), то к середине 2004-го она сократилась до 13-17%. Впрочем, и эта цифра западных инвесторов вполне устраивает, так как в Европе она не превышает 8-10%. Стоит учесть, что и в Москве в среднесрочной перспективе (три-пять лет) доходность офисных проектов неизбежно снизится до 10-12%. Причиной этому должна стать появляющаяся конкуренция. Такая прибыль в силу ряда причин никак не устроит российских инвесторов (в первую очередь, из-за дорогих кредитов, выделяемых на короткий срок — до пяти лет). В этом случае на офисном рынке станут превалировать иностранцы, а российские бизнесмены направят капиталы в более прибыльные проекты, например в жилую и загородную недвижимость.
Киев отправляет на фронт возвращенных из плена военных, заявила Москалькова
https://ria.ru/20230208/plennye-1850542803.html
Киев отправляет на фронт возвращенных из плена военных, заявила Москалькова
Киев отправляет на фронт возвращенных из плена военных, заявила Москалькова — РИА Новости, 08.02.2023
Киев отправляет на фронт возвращенных из плена военных, заявила Москалькова
Киевские власти отправляют возвращенных из плена военных на передовую, что противоречит нормам гуманизма, а также Женевской конвенции, сообщила уполномоченный… РИА Новости, 08.02.2023
2023-02-08T13:50
2023-02-08T13:50
2023-02-08T16:05
специальная военная операция на украине
киев
в мире
россия
татьяна москалькова
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e6/0c/17/1840885939_0:0:2318:1304_1920x0_80_0_0_16f89b1668a501fe831be74e1e1f5451.
jpg
МОСКВА, 8 фев — РИА Новости. Киевские власти отправляют возвращенных из плена военных на передовую, что противоречит нормам гуманизма, а также Женевской конвенции, сообщила уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова.»Ко мне продолжают поступать обращения от матерей и жен украинских военнослужащих, попавших в плен, с просьбами не возвращать их домой, так как киевские власти вновь направят этих людей на передовую, по сути, обрекая на гибель», — написала Москалькова в своем Telegram-канале.Она привела статью Женевской конвенции, где говорится, что репатриированные военнопленные не могут использованы в военной службе.»Это противоречит не только нравственным нормам гуманизма и милосердия, но Женевской конвенции об обращении с военнопленными, согласно которой ни один репатриированный не может быть использован на действительной военной службе (cт. 117). Призываю международное правозащитное сообщество содействовать немедленному прекращению этой губительной практики», — ответила Москалькова.
https://ria.ru/20230208/organy-1850454902.html
киев
россия
РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2023
РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
1920
1080
true
1920
1440
true
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e6/0c/17/1840885939_119:0:1964:1383_1920x0_80_0_0_7180644be1f25463dcaf0e8240ede23f.
jpg
1920
1920
true
РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
киев, в мире, россия, татьяна москалькова
Специальная военная операция на Украине, Киев, В мире, Россия, Татьяна Москалькова
МОСКВА, 8 фев — РИА Новости. Киевские власти отправляют возвращенных из плена военных на передовую, что противоречит нормам гуманизма, а также Женевской конвенции, сообщила уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова.
«Ко мне продолжают поступать обращения от матерей и жен украинских военнослужащих, попавших в плен, с просьбами не возвращать их домой, так как киевские власти вновь направят этих людей на передовую, по сути, обрекая на гибель», — написала Москалькова в своем Telegram-канале.
Она привела статью Женевской конвенции, где говорится, что репатриированные военнопленные не могут использованы в военной службе.
«Это противоречит не только нравственным нормам гуманизма и милосердия, но Женевской конвенции об обращении с военнопленными, согласно которой ни один репатриированный не может быть использован на действительной военной службе (cт. 117). Призываю международное правозащитное сообщество содействовать немедленному прекращению этой губительной практики», — ответила Москалькова.
Николаевское подполье заявило о морге, где тела военных «пускают на органы»
8 февраля, 07:35
404: Страница не найдена
Облачные вычисления
Страница, которую вы пытались открыть по этому адресу, похоже, не существует. Обычно это результат плохой или устаревшей ссылки. Мы извиняемся за любые неудобства.
Что я могу сделать сейчас?
Если вы впервые посещаете TechTarget, добро пожаловать! Извините за обстоятельства, при которых мы встречаемся.
Вот куда вы можете пойти отсюда:
Поиск
- Узнайте последние новости.
- Наша домашняя страница содержит самую свежую информацию об облачных вычислениях.
- Наша страница о нас содержит дополнительную информацию о сайте, на котором вы находитесь, Cloud Computing.
- Если вам нужно, свяжитесь с нами, мы будем рады услышать от вас.
Просмотр по категории
Центр обработки данных
-
Уровни ЦОД и почему они важны для безотказной работыОрганизациям следует рассматривать уровни центров обработки данных провайдеров колокации или собственные центры обработки данных в зависимости от их потребностей в безотказной работе…
-
Изучите модель Red Hat с собственной подпиской на RHELМногие организации используют модели оплаты по мере использования с поставщиками общедоступных облаков для запуска своих продуктов Red Hat в облаке. Узнайте, как …
-
Новый IOfortify от VergeIO останавливает распространение программ-вымогателейМиниатюрные моментальные снимки, новая система предупреждений и улучшения кода расширяют возможности программного обеспечения VergeIO, поставщика гиперконвергентной инфраструктуры, против программ-вымогателей .
..
..ITОперации
-
Новое предприятие основателя Chef: цифровые двойники ИТ-инфраструктурыSystem Initiative, закрытая бета-версия которой доступна на этой неделе, визуализирует сложные ИТ-среды в цифровом моделировании, где пользователи могут тестировать …
-
United Airlines очищает конвейеры CI/CD для взлетаВ отрасли, сильно пострадавшей от сбоев из-за пандемии, United Airlines представила новый инструмент оркестровки для навигации …
-
Усилия по стандартизации CISA SBOM зашли в тупик из-за путаницы и инерцииУсилия по установлению стандартов и руководств по SBOM продолжаются, но вопросы остаются без ответа, в том числе о том, как федеральный …
ПоискAWS
-
AWS Control Tower стремится упростить управление несколькими учетными записямиМногие организации изо всех сил пытаются управлять своей огромной коллекцией учетных записей AWS, но Control Tower может помочь.
Услуга автоматизирует… -
Разбираем модель ценообразования Amazon EKSВ модели ценообразования Amazon EKS есть несколько важных переменных. Покопайтесь в цифрах, чтобы убедиться, что вы развернули службу…
-
Сравните EKS и самоуправляемый Kubernetes на AWS
ПользователиAWS сталкиваются с выбором при развертывании Kubernetes: запустить его самостоятельно на EC2 или позволить Amazon выполнить тяжелую работу с помощью EKS. См…
Услуга автоматизирует…SearchVMware
-
Best of VMware Explore 2023 Awards: форма номинацииПодайте заявку на участие в конкурсе Best of VMware Explore 2023 Awards, чтобы получить шанс на победу.
-
Best of VMware Explore Awards: правила и критерииОзнакомьтесь с обновленными правилами, критериями и категориями Best of VMware Explore 2023 Awards, чтобы узнать, каковы требования …
-
Пользователи VMware ESXi должны решить: остаться или уйти?Поскольку многие серверы VMware ESXi подходят к концу, пользователи должны принять решение о продлении существующих соглашений о поддержке, обновлении до версии 7.
..
..Древность возрастом 2700 лет возвращена правительству Ирака — ФБР
ФБР Атланта
9 марта 2023 г.
Агенты ФБР в Вашингтоне, округ Колумбия, вчера вернули правительству Ирака украденный артефакт, предположительно украденный из Музея Ирака в Багдаде в 2003 г. . Артефакт под названием «Мебельная фурнитура со сфинксом, топчущим юношу» хранился и выставлялся в музее Майкла Карлоса в Университете Эмори в Атланте.
Агенты ФБР из Атланты расследуют преступление, связанное с искусством, с января 2022 года. на репатриацию.
«Хотя мы понимаем, что со стороны Университета Эмори не было злого умысла, мы рады, что наши агенты смогли вернуть небольшую часть истории туда, где она находится в Ираке», — сказала Кери Фарли, специальный агент, отвечающий за ФБР в Атланте. «Наши агенты усердно работают с нашими партнерами из правоохранительных органов по всему миру, чтобы вернуть артефакты их законным владельцам».
ФБР в Атланте помогали Бостонское отделение ФБР и группа ФБР по расследованию преступлений в области искусства.
«Мы невероятно благодарны и гордимся тем, что идентифицировали и участвовали в возвращении этого исторического артефакта народу Ирака после того, как он был украден из Национального музея Ирака 20 лет назад вместе с тысячами других бесценных древностей», — говорится в сообщении ФБР. Бостонский специальный агент, отвечающий за номер
Джозеф Р. Бонаволонта. «Этот конкретный предмет отличается тем, что это первый артефакт, который был украден из Багдада и попал в музейную коллекцию Соединенных Штатов, и ФБР Бостона очень гордится тем, что сыграло свою роль в оказании помощи. восстановить его. Этот случай представляет собой наше постоянное обязательство добиться справедливости для жертв преступлений в области искусства здесь и за рубежом и исправить такие потери в исторических записях».
Историки датируют артефакт железным веком и седьмым веком до нашей эры. Он имеет высоту всего два с четвертью дюйма и ширину полтора дюйма и сделан из слоновой кости, пигмента и сусального золота.
Агенты считают, что артефакт был украден во время разграбления Музея Ирака в 2003 году. Музей Карлоса приобрел артефакт у третьего лица в 2006 году после того, как агенты считают, что администраторам показали поддельное происхождение. В представленном провенансе указано, что артефакт попал в Соединенные Штаты в 1969.
После консультации с экспертами, в том числе с тем, кто сфотографировал предмет в Багдадском музее в 1983 году, агенты определили, что артефакт принадлежал Ираку.
Сотрудники Музея Карлоса сотрудничали с агентами и в декабре 2022 года добровольно передали артефакт агентам ФБР в Атланте.
«Защита мирового культурного наследия является приоритетом для правительства США». сказал специальный агент дела агент Рафаэль Хименес. «Полевой офис ФБР в Атланте гордится тем, что имеет возможность внести свой вклад в возвращение этого важного объекта культурного наследия народу Ирака. ФБР также благодарно музею Майкла Карлоса за сотрудничество в этом вопросе».
Leave a Reply