Страница не найдена
Как поменять водительское удостоверение
Как пользоваться Midjourney для генерации рисунков и правильно составлять запросы
Как должна приходить повестка по новым правилам
Какие налоговые вычеты можно получить в 2023 году
Всем интересно
См. все
Дневники трат
Инвестиции для начинающих
Финансовая подушка
Льготы от государства
Как снять квартиру
Как погасить кредит
Дневники трат
Инвестиции для начинающих
Финансовая подушка
Льготы от государства
Как снять квартиру
Как погасить кредит
См.
все
Сколько вам заплатят за отпуск в 2023 году и когда выгоднее его брать?
Как получить пособие на погребение
Какие льготы положены ветерану труда
Шорты
12 городов мира, в которых дешевле всего жить
Как рассчитать отпускные
Как рисуют нейросети: 12 интересных сервисов
Права водителя при остановке ГИБДД
Как оформить дарственную на квартиру
Жильцы больше не должны сообщать о поверке счетчиков в УК и ТСЖ. Так решил Верховный суд
Лучшее за полгода
См. все
Правила въезда в Турцию для россиян в 2023 году
Как получить компенсацию по советскому вкладу
Какие льготы положены ветерану труда
Как рисуют нейросети: 12 интересных сервисов
Какие налоговые вычеты можно получить в 2023 году
043937+00:00″ itemprop=»datePublished»>16.05.23
Как рассчитать отпускные
Как пользоваться Midjourney для генерации рисунков и правильно составлять запросы
Как оформить дарственную на квартиру
Куда можно уехать из России
Как поменять водительское удостоверение
Сколько стоят монеты в вашем кошельке
Жильцы больше не должны сообщать о поверке счетчиков в УК и ТСЖ. Так решил Верховный суд
625247+00:00″ itemprop=»datePublished»>19.04.23
Сколько вам заплатят за отпуск в 2023 году и когда выгоднее его брать?
Курсы помогут
См. все
Озеленить дом
Победить выгорание
Выбрать квартиру
Улучшить жизнь с помощью «Экселя»
Заработать на акциях
Начать инвестировать
Разобраться в благотворительности
Путешествовать безопасно
Зарабатывать на кредитке
Не прогадать с ипотекой
Защититься от мошенников
Не разориться на здоровье
Сортировать мусор
Рулить тачкой
Завести собаку
Быть самозанятым
Жить в России
Страница не найдена
Как поменять водительское удостоверение
Как пользоваться Midjourney для генерации рисунков и правильно составлять запросы
Как должна приходить повестка по новым правилам
Какие налоговые вычеты можно получить в 2023 году
Всем интересно
См. все
Дневники трат
Инвестиции для начинающих
Финансовая подушка
Льготы от государства
Как снять квартиру
Как погасить кредит
Дневники трат
Инвестиции для начинающих
Финансовая подушка
Льготы от государства
Как снять квартиру
Как погасить кредит
См. все
Сколько вам заплатят за отпуск в 2023 году и когда выгоднее его брать?
Как получить пособие на погребение
Какие льготы положены ветерану труда
Шорты
12 городов мира, в которых дешевле всего жить
531966+00:00″ itemprop=»datePublished»>15.03.23
Как рассчитать отпускные
Как рисуют нейросети: 12 интересных сервисов
Права водителя при остановке ГИБДД
Как оформить дарственную на квартиру
Жильцы больше не должны сообщать о поверке счетчиков в УК и ТСЖ. Так решил Верховный суд
Лучшее за полгода
См. все
Правила въезда в Турцию для россиян в 2023 году
Как получить компенсацию по советскому вкладу
Какие льготы положены ветерану труда
Как рисуют нейросети: 12 интересных сервисов
Какие налоговые вычеты можно получить в 2023 году
Как рассчитать отпускные
Как пользоваться Midjourney для генерации рисунков и правильно составлять запросы
Как оформить дарственную на квартиру
Куда можно уехать из России
Как поменять водительское удостоверение
Сколько стоят монеты в вашем кошельке
Жильцы больше не должны сообщать о поверке счетчиков в УК и ТСЖ. Так решил Верховный суд
Сколько вам заплатят за отпуск в 2023 году и когда выгоднее его брать?
Курсы помогут
См. все
Озеленить дом
Победить выгорание
136253+00:00″ itemprop=»datePublished»>28.07.21
Выбрать квартиру
Улучшить жизнь с помощью «Экселя»
Заработать на акциях
Начать инвестировать
Разобраться в благотворительности
Путешествовать безопасно
Зарабатывать на кредитке
Не прогадать с ипотекой
852504+00:00″ itemprop=»datePublished»>13.01.21
Защититься от мошенников
Не разориться на здоровье
Сортировать мусор
Рулить тачкой
Завести собаку
Быть самозанятым
Жить в России
Руководство по оценке многоквартирного дома [3 метода оценки многоквартирного дома]
1
ГЛАВА
Из трех методов, используемых для оценки многоквартирного дома, доходный подход является наиболее подходящим.
Истинная стоимость недвижимости для инвестора будет заключаться в доходе, который она приносит от их инвестиций. Доходный подход основан на этом доходе.
Пошаговый процесс оценки многоквартирного дома
Некоторые инвесторы принимают решения, используя валовой доход. Это очень неточно, потому что игнорирует ваши расходы и периодические вакансии.
Если бы вы были заполнены на 100 % и арендаторы платили вовремя, общая сумма арендной платы, которую вы бы получили, равна потенциальному валовому доходу (PGI).
Некоторые сдаваемые в аренду помещения будут время от времени пустовать. Процент единиц, которые остаются вакантными в течение года, является уровнем вакантности недвижимости. Это должно быть применено к PGI, чтобы найти валовой доход.
Расходы на многоквартирную недвижимость могут составлять от 35% до 45% валового дохода. Если владелец несет ответственность за все коммунальные услуги своих арендаторов, коэффициент расходов может достигать 50%.
При оценке стоимости недвижимости начните с потенциального валового дохода (PGI). Примените уровень вакансий для этого рынка к PGI. Затем вычтите предполагаемые расходы, чтобы рассчитать чистый операционный доход (NOI). Теперь вы можете узнать ставку капитализации объекта.
Ставка капитализации (cap rate) показывает прибыль, которую вы можете получить от своих инвестиций. Чтобы найти предельную ставку, разделите NOI на рыночную стоимость недвижимости.
Если вы знаете предельные ставки в этом районе для аналогичных объектов, вы можете разделить полученный NOI на предельный уровень, чтобы найти рыночную стоимость имущества.
Пример оценки многоквартирного дома с использованием доходного метода
Теперь, как рассчитать стоимость жилого комплекса с использованием доходного метода? Если 15-квартирный многоквартирный дом сдается в среднем по 800 долларов в месяц за единицу, потенциальный валовой доход (PGI) составит 12 000 долларов в месяц или 144 000 долларов в год.
Предположим, что уровень вакантности в районе равен 5%. Вычтите 7200 долларов (5%) из PGI. Валовой доход от этого имущества составляет 136 800 долларов.
Если ваши предполагаемые расходы составляют 40% от вашего валового дохода, NOI для этого имущества составит 82 080 долларов.
Мы будем использовать среднюю ставку рыночной капитализации 9,6%. Стоимость этого имущества будет равна NOI (82 080 долларов США), деленному на ставку капитализации (9,6%), что равно 855 000 долларов США.
Учитывайте операционные расходы и резервные фонды
Всегда следите за тем, как ваши расходы влияют на стоимость вашей собственности. Вы должны знать, какой процент от вашего валового дохода уходит на расходы.
Операционные расходы могут включать:
- Управление недвижимостью
- Заработная плата/налоги с заработной платы/услуги по заработной плате
- Налоги на недвижимость
- Страхование ответственности и рисков
- Коммунальные услуги
- Удаление мусора
- Уборка снега (при необходимости)
- Ландшафтный дизайн
- Очистка
- Ремонт и техническое обслуживание
- Контракты на техническое обслуживание – HVAC, бассейн, лифт и т.
д. - Мягкие расходы — судебные издержки, бухгалтерские сборы и т. д.
- Резервы
д.Вы должны поддерживать достаточные резервы для обслуживания и оборота арендаторов. Размер ваших резервов будет варьироваться в зависимости от состояния и местоположения вашей собственности.
Более старому зданию или зданию с отсроченным обслуживанием потребуется больший резерв. Размер резерва должен учитывать запланированные капитальные ремонты, такие как замена кровли, а также непредвиденный ремонт.
Когда арендатор съезжает, вам придется отремонтировать или перекрасить квартиру и сдать ее в аренду. Вы потеряли доход от аренды до тех пор, пока квартира не будет сдана в аренду. Если время оборота на вашем рынке составляет несколько недель, вам может понадобиться больше резервов, чем владельцу, чья недвижимость сдается через несколько дней.
Если вы являетесь покупателем, продавец многоквартирного дома предоставит вам финансовые отчеты, в которых будут документально подтверждены доходы от собственности и указаны расходы.
Вы также получите ведомости арендной платы, которые показывают фактическую норму вакантных площадей.
Отчет о прибылях и убытках должен быть либо отчетом на конец года, либо отчетом с начала года. Если конец финансового года собственности был 6 месяцев назад или больше, то отчет на конец года является устаревшим. Отчет с начала года более свежий, но не полный.
Вам необходимо просмотреть выписку за последние 12 месяцев, также называемую T-12 или TTM (Trailing Twelve Months). Это покажет вам доходы и расходы недвижимости за последние 12 месяцев.
Для инвесторов, которые учатся делать свою первую покупку, мы также подготовили руководство с советами для начинающих при покупке своего первого многоквартирного дома или комплекса.
Дополнительные улучшения
Стоимость вашей квартиры можно увеличить несколькими способами. Все, что вы делаете, чтобы увеличить ваш доход, считается улучшением с добавленной стоимостью.
Сюда входят усовершенствования, позволяющие взимать более высокую арендную плату, или удобства, приносящие доход, такие как стиральные машины и сушилки с оплатой монетами.
Если вы сможете взимать новые сборы, это увеличит ваш доход и будет классифицировано как добавленная стоимость.
Если вы вносите усовершенствования в рамках планового технического обслуживания, например, упомянутую выше замену крыши, это не считается добавленной стоимостью. Такого рода улучшения необходимы только для поддержания вашего бизнеса в том виде, в котором он есть.
Если ваше имущество устарело и устарело, вы в конечном итоге замените столешницы, шкафы и, возможно, напольные покрытия на современные материалы. Если это ожидаемое условие в вашем текущем диапазоне арендной платы, улучшения нельзя назвать добавленной стоимостью.
Однако, если в результате реконструкции создаются квартиры более высокого класса или привлекаются арендаторы с более высокой оплатой, это будет считаться улучшением с добавленной стоимостью.
Что происходит, когда оценочная стоимость квартиры оказывается ниже цены договора?
В мире дорогой недвижимости Нью-Йорка, где цены на квартиры продолжают оставаться рекордно высокими, оценки нередко бывают ниже согласованной продажной цены.
Оценка проводится через несколько недель после того, как контракт уже полностью оформлен, так что обычно это ставит покупателя недвижимости в особую ситуацию. Прежде чем мы углубимся в то, что на самом деле происходит, когда оценка показывает более низкую оценочную стоимость, чем цена покупки недвижимости, давайте рассмотрим цель оценки кондоминиумов и кооперативов и то, чего они стремятся достичь.
Зачем нужны оценки?
Когда потенциальный покупатель квартиры нуждается в финансировании, он, как правило, подает предварительное одобрение ипотеки вместе со своим предложением. После того как между покупателем и продавцом согласованы согласованные цены продажи, составляется договор купли-продажи, который проверяется юристами по недвижимости города Нью-Йорка. После заключения договора адрес собственности и договор передаются кредитору, с которым работает покупатель.
Одним из первых действий кредитора является заказ оценки. Причина, по которой оценка квартиры необходима при заимствовании денег для финансирования закрытия сделки, заключается в том, что недвижимость должна выступать в качестве залога на случай, если заемщик (покупатель квартиры) не выплатит ипотечный кредит и лишится права выкупа имущества.
Если банк окупает квартиру, он хочет убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, за которые она была куплена.
Оценка имущества оценщиком помогает кредитору снизить риск. Кредиторы будут принимать окончательные решения о том, будут ли они ссужать деньги покупателю квартиры, не только в отношении их кредита, доходов и профилей активов, но также и в отношении того, соответствует ли оценочная стоимость покупной цене или превышает ее. Кроме того, из-за жилищного кризиса и обвала ипотечного кредитования, произошедшего в 2008 году, кредиторы больше не могут присылать собственных оценщиков. Скорее, оценщики выступают в качестве независимых третьих лиц. Это предназначено для поощрения устойчивой практики кредитования и предотвращения мошенничества и чрезмерного заимствования недвижимости, которая стоит меньше, чем ипотечные кредиты, выданные на нее.
Оценка — это искусство, а не наука.
Каждая квартира в Нью-Йорке уникальна. Оценщики принимают во внимание множество факторов, когда они придумывают свои цены.
Некоторые из вещей, которые они ищут, включают:
- Расположение квартиры
- Размер квартиры
- Отделка квартиры
- Количество просмотров или отсутствие просмотров
- На каком этаже находится квартира
- Удобства в здании
- Район
- Comps (сопоставимые жилые дома, которые недавно были проданы)
9004 7 Квартира или кооператив
Comps — это самый простой способ для оценщика представить свое экспертное мнение и подготовить свой отчет. Однако иногда компы не рассказывают всей истории.
Оценка зависит от объективности и субъективности оценщика. Если покупатель ищет ипотечный кредит у двух отдельных кредиторов, будут заказаны две независимые оценки. Каждая оценка, вероятно, будет возвращаться с немного отличающимися оценками, что отражает тот факт, что существует определенная степень субъективности, связанная с процессом.
Какие факторы приводят к низкой оценочной стоимости?
В идеальном случае оценка вернется за квартиру по цене, равной или превышающей цену покупки.
Тем не менее, это не всегда так. Вот несколько причин, которые могут привести к более низким, чем ожидалось, оценкам:
- Оценщик не знаком с районом. Представьте себе оценщика из округа Вестчестер, приезжающего в Вильямсбург, Бруклин, чтобы оценить недвижимость. Будет уровень разъединения. Такого рода разъединение является реальностью, которой необходимо надлежащим образом управлять.
- Отсутствие знаний о сопоставимых единицах измерения. Оценщик может видеть квартиры, которые были проданы по более низкой цене, но не понимает, что их отделка была хуже по сравнению с недвижимостью, которую он оценил. Например, объект недвижимости мог быть отремонтирован с новой кухней и ванными комнатами, в то время как другие квартиры в этом доме или районе продавались дешевле и не подвергались ремонту.
- Район облагораживается. Когда районы проходят джентрификацию, есть вероятность, что в предыдущие годы стоимость квартир была значительно ниже. В некоторых районах, возможно, даже не было кондоминиумов или кооперативов, с которыми можно было бы сравнить.
- Новостройка, которая имеет значительно более высокую оценку, чем соседние объекты. Покупатели готовы покупать недавно построенные кондоминиумы с премией. Без предшествующих закрытых транзакций для сравнения оценка новой разработки может оказаться ниже. Несмотря на то, что недвижимость находится в контракте с еще более высокой оценкой, это не будет считаться компенсацией.
Сделка купли-продажи, учитываемая как комп. Если кто-то скончался или переживает тяжелые времена, он может быть склонен продать имущество как можно быстрее по любой цене. Эта продажа может стать комплиментом.
Оценочная стоимость не равна рыночной стоимости.
Когда покупатель квартиры видит отчет об оценке и узнает, что оценочная стоимость вернулась по более низкой цене, чем та, по которой он покупает свою квартиру, первоначальной реакцией может быть то, что он переплатил за квартиру. Это не вариант. Оценочная стоимость подвержена указанным выше аномалиям.
Что делать, если оценка слишком низкая?
На данный момент у покупателя есть множество вариантов.
Получите вторую оценку. Кредитор может позволить покупателю получить вторую попытку набрать правильные числа. Кроме того, покупатель, возможно, уже проходил ипотечный процесс со вторым кредитором, но откладывал оплату оценки, чтобы посмотреть, как получилось у первого. Сейчас самое время позвонить второму кредитору и снова проверить имущество. Кроме того, одна хитрость, которая работает в новых разработках до получения второй оценки, заключается в том, чтобы подождать несколько недель, пока некоторые другие закрытия не произойдут в первую очередь. Это повысит ценность компов. Эти сделки могут закрываться с помощью традиционного кредитования или даже быть полностью наличными покупателями.
- Запросить исключение. Упустил ли оценщик некоторые ключевые детали, такие как внутренняя отделка или благоустройство здания? Если брокеры (листинговые брокеры или брокеры покупателя) могут выявить ключевые недосмотры, потенциальный покупатель может потребовать исключения. Это может занять неделю и не является гарантией, но это возможность.
- Положите больше денег. Если покупатель может покрыть разницу между оценочной стоимостью и ценой покупки наличными, это простое решение, позволяющее обеим сторонам беспрепятственно провести сделку.
- Пересмотреть сделку. Если внесение большего первоначального взноса за квартиру нецелесообразно, а кредитор не проявляет гибкости в отношении оценочной стоимости, ваш единственный другой вариант, кроме отказа от сделки, — это вернуться к чертежной доске и посмотреть, будет ли сделка можно реструктурировать. Несколько способов реструктуризации сделки включают комбинацию вариантов:
- Продавец соглашается на снижение цены квартиры
- Покупатель вносит больше денег в обмен на то, что продавец готов также снизить цену предложения, что позволяет обе стороны для эффективного преодоления дефицита финансирования
- Продавец предоставляет финансирование на разницу между оценочной стоимостью и продажной ценой, хотя это может чрезмерно усложнить сделку и может не сработать с банком, который предоставляет основную часть финансирования
- Отказаться от сделки.
Это может занять неделю и не является гарантией, но это возможность. 
Leave a Reply