Как оценить стоимость квартиры самостоятельно: Ошибка — Циан

Как самому оценить стоимость квартиры? Пошаговая инструкция — Статьи и советы экспертов рынка недвижимости на МИР КВАРТИР

При продаже квартиры или дома хочется получить от покупателя максимально возможную сумму. Но при этом не хочется месяцами публиковать объявления и ждать, когда найдется человек, которого устроит и цена и характеристика жилья. Чтобы не продешевить и не установить цену, которая отпугнет покупателей, обращаются к специалистам. Но можно обойтись своими силами – определить стоимость квартиры самому.

Рассказываем, как самостоятельно оценить стоимость квартиры, что для этого нужно сделать и как будет оцениваться недвижимость при обращении к профессиональному оценщику.

Определить стоимость квартиры можно самостоятельно. Фото: ru.freepik.com

Зачем нужна рыночная стоимость квартиры

Рыночную стоимость используют при определении того, за сколько можно продать недвижимость.

Может казаться, что точное определение стоимости не очень важно. Например, если кого-то не будет устраивать слишком высокая цена, то при просмотре квартиры можно договориться и сделать скидку. Но если установить слишком высокую цену, то потенциальные покупатели могут просто игнорировать объявление — никто не будет звонить. Низкая цена в некоторых случаях может привлечь людей, но иногда и отпугнуть – некоторые могут подумать, что с квартирой что-то не в порядке. 

Для определения стоимости квартиры можно обратиться к риэлтору. Опытный специалист, который хорошо знаком с рынком недвижимости и знает реальные цены квартир с конкретными характеристиками, поможет установить цену продажи. Но услуги риэлтора нужно оплачивать, что не всегда устраивает продавца квартиры. В такой ситуации владелец может самостоятельно определить цену, по которой он будет продавать жилье.

Кадастровая стоимость – это другое?

Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, рассчитанная на основании утвержденной методики. Кадастровая стоимость фиксируется на определенный срок и указывается в ЕГРН. Она отличается от рыночной методикой расчета, получаемым значением и целями, для которых используется.

На основании кадастровой стоимости делают следующее:

• рассчитывают налог на имущество;
• определяют сумму налога, уплачиваемую при принятии недвижимости в дар;
• рассчитывают пошлину за удостоверение сделок с недвижимостью.

Кадастровая стоимость может учитываться при определении налога на доход, полученный при продаже квартиры. Обычно такой налог рассчитывают исходя из стоимости объекта, указанной в договоре, но не всегда. Если рыночная стоимость, указанная в договоре, будет ниже кадастровой на 30%, то налог на доход будет определяться на основании кадастровой.

Кадастровая стоимость отличается от рыночной. Фото: rosreestr.gov.ru

На что обратить внимание при оценке

Если хочется самостоятельно определить стоимость квартиры, нужно знать, что может влиять на ее стоимость.

Характеристика объекта

Цену определяют такие показатели жилья:

• общая и жилая площадь;
• планировка;
• высота потолков;
• вид из окон;
• наличие балкона, лоджии, террасы;
• наличие дополнительного уровня или этажа — возможно, это двухъярусная или двухуровневая квартира;
• тип санузла. Раздельный часто позволяет продать квартиру дороже;
• этаж. Квартиры на первых и последних этажах часто стоят меньше. Но в некоторых случаях в зависимости от характеристик и расположения дома они могут стоить больше. Например, если квартиру на первом этаже можно перевести в категорию нежилого помещения и сдать в аренду для использования в коммерческих целях;
• наличие ремонта. Капитальный ремонт, сделанный перед продажей, редко окупается — собственники могут потом переделывать все под себя и наоборот — просить снизить цену. А косметический ремонт не помешает, особенно, если есть явные дефекты, например, обои, ободранные кошкой.

Состояние и расположение многоквартирного дома

Учитывают:

• в каком районе расположен дом. Часто квартиры в МКД, расположенных в центре города, стоят больше. Но бывают исключения, поэтому нужно оценивать престижность района, удобство проживания в нем;
• год постройки дома. Обычно чем старше дом, тем жилье дешевле. Но в этом правиле могут быть исключения, например, квартиры в «сталинках»;
• в каком состоянии подъезд, давно ли в нем делали ремонт;
• из какого материала выполнены стены дома;
• есть ли двор и насколько он большой, какие объекты в нем установлены;
• есть ли место для парковки машин.

На стоимость квартиры влияет состояние двора. Фото: lubertsyriamo.ru

Инфраструктура возле МКД 

На цену влияет:

• удаленность дома от остановок общественного транспорта;
• удаленность от школ, детских садов, поликлиник;
• наличие рядом с домом парка, сквера;
• присутствие рядом торговых центров, супермаркетов.

Особенности реализуемого объекта

Принимают во внимание:

• есть ли на квартире обременение, например, наложенное при оформлении ипотечного кредита. Квартира в залоге может быть продана, но это связано с дополнительными этапами сделки и сбором большего числа документов — их часто продают дешевле;
• есть ли долги по коммунальным услугам;
• сколько у квартиры собственников и какой у них статус. Например, недееспособные собственники или продажа квартиры по доверенности могут снижать юридическую привлекательность сделки;
• свободна ли квартира или новому собственнику придется ждать некоторое время, пока продавец съедет;
• на каком основании возникло право собственности у продавца. Например, продажа квартиры, недавно полученной по наследству, увеличивает риск появления людей, чьи права были нарушены. Поэтому такой объект может стоить меньше;
• есть ли аналогичные объекты на рынке. Если рядом с домом продаются похожие квартиры, это может стать поводом для снижения стоимости.

Если покупателю придется ждать, пока продавец съедет, от может попросить сделать скидку. Фото: ru.freepik.com

Как срочно нужно продать недвижимость

Бывает, что квартиру из-за определенных обстоятельств нужно продать срочно. Например, когда собственник уезжает за границу или ему срочно нужна большая сумма средств. В таких случаях цену чаще всего приходится снижать.

Дополнительные факторы

К ним можно отнести:

• особенности дома или самой квартиры. Например, жилье может стоить больше, если дом признан памятником архитектуры;
• наличие неблагоприятных соседей, из-за которых придется снижать стоимость квартиры;
• присутствие рядом с домом определенных объектов инфраструктуры, что позволит продать недвижимость дороже.

Самостоятельная оценка – как узнать стоимость квартиры

Чтобы использовать принятые методы оценки, которые дадут точные показатели, нужны знания и опыт. Поэтому определять стоимость лучше сравнительным методом. Для этого нужно:

1. Изучить объявления о продаже квартир в своем районе.
2. Найти квартиры со схожими параметрами — площадью, количеством комнат, планировкой и т.д.
3. При необходимости узнать дополнительную информацию о квартирах, связавшись с продавцами.
4. Выбрать несколько объектов, которые максимально схожи с квартирой, стоимость которой нужно определить.
5. Уменьшить стоимость каждой квартиры на 3-5% с учетом возможной скидки при торге.
6. Определить стоимость квадратного метра в каждой из квартир.
7. Определить среднее арифметическое значение стоимости квадратного метра квартир.
8. Умножить полученное значение на площадь своей квартиры.

При определении стоимости квартиры опираются на стоимость схожих квартир своего района. Фото: mirkvartir.ru

После расчета нужно дополнительно оценить свою квартиру на предмет наличия факторов, которые могут снижать ее стоимость или наоборот — делать дороже.

Обращение к оценщику

Иногда перед сделкой необходимо обратиться к оценщику. Например, к нему обращаются для определения стоимости квартиры перед оформлением ипотечного кредита. Оценка включает в себя шесть основных этапов.

1.Объект ставится на оценку

На этом этапе заказчик определяет эксперта, который будет проводить оценку. Заказчик предоставляет необходимые документы, среди которых могут быть:

• технический план;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий основание для возникновения права собственности.

2.Подписывается договор

Составляется договор оказания услуг, который подписывают заказчик оценки и оценщик. В договоре прописывается стоимость услуг, которая может отличаться в зависимости от объема работ, характеристик объекта, региона, в котором расположена квартира, и опыта оценщика.

3.Оценщик собирает необходимую  информацию

Оценщик осматривает недвижимость, определяет и фиксирует ее техническое состояние. Дополнительно учитывается то, используется ли объект по непосредственному назначению, например, в качестве жилья, если это жилое помещение. Кроме этого оценщик сравнивает фактические данные объекта с теми, которые указаны о ней в документах.

4.Оценщик рассчитывает стоимость объекта

Для этого специалист использует утвержденные методы определения стоимости. Могут использоваться такие:

• сравнительный. Он основан на определении стоимости аналогичных объектов;
• доходный. Учитывается потенциальная прибыль объекта с момента его оценки и до окончания эксплуатации;
• затратный. Включает оценку затрат на строительство объекта с аналогичными характеристиками.

5.Оценщик учитывает особые характеристики объекта

Часто специалисты дополнительно для определения точной суммы используют коэффициенты с учетом особенностей жилья. Они могут снижать или повышать стоимость.

6.Оценщик формирует отчет

Требования к содержанию отчета отражены в Приказе Минэкономразвития РФ №299 и в статье 11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Средние сроки оценки составляют от одной до двух недель. 

Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума

Доверенность на продажу квартиры: как составить, к кому обращаться, что писать в документе

Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

? ТОП-4 совета как оценить стоимость квартиры самостоятельно!

Для  более быстрой, выгодной продажи своей квартиры необходима максимально точная  оценка. Если выделить наиболее существенную ошибку, свойственную этому делу, то она заключается в завышенных ожиданиях. Обратившись к профессионалам, можно получить действенную помощь в правильной оценке и продаже квартиры. Мы вам обязательно поможем в этом сложном вопросе.

Как же собственнику, решившему продать квартиру, сделать оценку ее стоимости?

• Определиться с реальной стоимостью собственного жилья могут далеко не все. Зачастую собственники пытаются провести самостоятельную оценку, руководствуясь суммами, соответствующими чужим объявлениям о продаже, как в газетах, так и на интернет-порталах. В таких оценках всегда полно ошибок. Для определения цены лучше обратиться к специалистам, связанным со сферой недвижимости, работающим в риэлторских агентствах, а также к независимым оценщикам.

Существует зависимость между результатом оценки объекта и его территориальным расположением, площадью, планировкой и другими индивидуальными особенности. Сумма также может варьироваться в соответствии с сезоном, общей рыночной ситуацией, а иногда становится предметом манипулирования. Снизить оценочную стоимость квартиры пытаются посредством нескольких объявлений о продаже, где указываются аналогичные параметры квартиры со сниженной ценой. Результат будет заранее известным. Даже людям, хорошо знакомым с критериями оценки, знающим общую рыночную ситуацию, определиться с реальной стоимостью объекта непросто. Следует обращаться к профессиональным оценщикам. Во многих ситуациях, связанных с продажей квартир,  возникают спорные моменты, обязательно требующие профессиональной оценки.

Почему настолько важна правильная оценка квартиры?

Это один из наиболее значимых этапов, влияющих на позитивный результат всей сделки. Если указать правильную цену, можно существенно ускорить процесс продажи. Оценка жилья является достаточно сложной работой, для выполнения которой необходимо иметь точную статистическую картину, сложившуюся на рынке. Лучше всего обратиться к опытным риэлторам, обладающим подобным навыком, которые постоянно занимаются расчетом стоимости жилья. Если вы пока не решились на сотрудничество с агентством недвижимости, ознакомьтесь с основными советами, способствующими расчету рыночной цены.

Почему так важно получить быструю, точную оценку квартиры?

Выбор  точной цены в течение небольшого временного промежутка крайне важен. Если ошибиться, завысить стоимость, звонка покупателей можно и не дождаться. Если продавец не боится процесса ожидания, следует учитывать, что из-за длительного выставления квартиры у покупателей могут возникнуть лишние подозрения. Произойдет срабатывание психологического момента, люди задумаются о причине невостребованности объекта. Потенциальные покупатели решат, что имеются проблемы, обусловленные юридической чистотой либо качеством технического состояния.

Для получения оценки можно воспользоваться различными способами:

1. Можно воспользоваться статистическими данными, связанными с аналогичными квартирами. Взяв для рассмотрения несколько схожих с вашей квартирой объектов, можно осуществить их анализ в соответствии с ключевыми параметрами.
2. Проще дать оценку квартиры, если осуществляется продажа аналогичного объекта, расположенного в вашем же доме, обладающего схожими характеристиками. Можете руководствоваться ценой этой квартиры, но проще работать с несколькими вариантами.
3. В вашем же доме осуществляется продажа нескольких квартир, но с другой площадью, можно вначале определиться со стоимостью 1-ого квадрата. Умножив на свою площадь, вы определитесь со стоимостью квартиры.
4. Необходимо при расчете руководствоваться всеми особенностями конкретных предложений. Это особенно важно при отсутствии квартиры с аналогичной площадью. Даже при наличии двух одинаковых по метражу вариантов они могут отличаться многими критериями. Поэтому при расчете пользуются специальными коэффициентами.

От чего зависит оценка квартиры?

При расчете стоимости пользуются некоторыми критериями, влияющими на формирование цены. Например, цена зависит от этажа. Если продается квартира на 1-ом этаже, ее стоимость будет снижена примерно на 7-10 процентов. Аналогичная ситуация с определением стоимости объекта,  на последнем этаже. Снижение цены от 3-х до 5-ти процентов связано с отсутствием во многих домах технических этажей и частым заливанием таких квартир.

Стоимость квартир, оборудованных лоджией,  балконом, повысится. Важными являются и другие параметры, являющиеся менее ощутимыми при первом взгляде. Речь идет о виде из окна, расположении в соответствии со сторонами света. Критерием, помнить о котором очень важно, является отделка квартиры. Риэлторы пользуются своеобразной линейкой, соответствующей состоянию жилья, предназначенной для изменения данного коэффициента: от необходимости в капитальном ремонте до необходимости в косметическом ремонте, от удовлетворительного состояния до сделанного косметического ремонта или евроремонта. Применение всех этих критериев позволяет сделать более точную оценку жилья.

Если в вашем конкретном доме не осуществляется продаж квартир, придется заняться поиском аналога. Сравнение, например, хрущевки с монолитным домом будет некорректным. При небольшом количестве вариантов можно ориентироваться по году постройки. Ключевым показателем в подобной ситуации окажется локация. Максимально точно определяются с данным показателем на основании специальных характеристик. Обычно ориентируются по месту расположения дома, например, рядом с парком, речкой. Это может быть квартира, расположенная в элитном комплексе, имеющем  озелененную территорию. Другое дело, если объект располагается на территории  неблагополучного района, известного уличной преступностью. Для  покупателя важно наличие достойного соседства.

При оценке квартиры не существует мелочей, важно все, от развитости инфраструктуры  до транспортной доступности. Покупатели интересуются имеющимися поблизости супермаркетами, школами, поликлиниками,  предприятиями бытового сервиса и спортивными центрами. А при приемлемой дорожной ситуации, особенно доступности метро,  можно не переживать по поводу ликвидности объекта.

Учет всех перечисленных критериев позволит дать объективную оценку стоимости квартиры. Вы можете воспользоваться нашими советами и оценить свою квартиру самостоятельно. Либо обратиться в компанию Цитадель-Питер наши специалисты с удовольствием вам помогут.

Как оценить многоквартирный дом

Если вы читаете это, я предполагаю, что вы более чем заинтересованы в покупке многоквартирных домов. Но что купить? Иными словами: какие из всех зданий на рынке являются «выгодными предложениями»?

Что такое «хорошая сделка»? Многоквартирные дома не похожи на дома. Вы не покупаете их для фэн-шуй. Вы покупаете их, потому что придаете определенную ценность денежному потоку, который они производят, или тому денежному потоку, который вы можете себе представить при некоторых дополнительных инвестициях с вашей стороны.

«Хорошо, — говорите вы, — но мне это не очень помогает. Я ищу хорошую сделку по зданию, и я понятия не имею, как выглядит хорошая сделка».

Вот идея: возьмите факты о здании (количество квартир, общая арендная плата, площадь в квадратных футах и ​​т. д.), примените нижеприведенные инструменты и обработайте эти факты, чтобы составить обоснованное мнение о его стоимости. Затем, если вы можете договориться о цене, которая меньше стоимости здания, БАМ! Ты покупаешь. Просто, верно?

Вот инструменты:

Инструмент 1: Мультипликатор валовой арендной платы (GRM)

Интуитивно понятно, что чем выше арендная плата за здание, тем более ценным оно должно быть. Таким образом, мы можем посмотреть на арендную плату и использовать ее для приблизительного определения ее стоимости. Самый простой способ сделать это называется подходом «множителя валовой арендной платы».

Чтобы получить приблизительную оценку стоимости здания, начните с суммирования всей арендной платы, которую здание получает за один месяц. Итак, если у вас есть восемь квартир, каждая из которых сдается по 1000 долларов в месяц, общая «валовая» арендная плата составит 8 х 1000 долларов = 8000 долларов. Затем умножьте месячную цифру на 12 месяцев, чтобы получить годовую валовую арендную плату. В нашем примере умножьте 8000 долларов на 12 = 9 долларов.6000 арендная плата в год брутто.

Когда я пишу это в конце 2011 года, в Лос-Анджелесе разумный диапазон стоимости многоквартирного дома составляет от 9 до 11 валовой арендной платы. Это называется GRM: «множитель валовой ренты». Таким образом, чтобы оценить здание из приведенного выше примера, я бы умножил 96 000 x 9 = 864 000 долларов, чтобы получить нижнюю часть диапазона оценки, и 96 000 x 11 = 1 056 000 долларов, чтобы получить верхнюю часть диапазона. «Но, — спросите вы, — как мне решить, использовать ли «9», или «11», или какое-то другое число?»

Как правило, чем желательнее (и, следовательно, менее рискованно) район, тем выше МРЖ. Таким образом, здание в лучшей части Беверли-Хиллз может стоить 12-13 GRM. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 GRM.

В идеале вы хотите просмотреть данные о недавних продажах сопоставимых зданий в целевом районе, чтобы получить представление о мультипликаторах арендной платы, по которым они были проданы. Чтобы получить GRM для данного сопоставимого здания, проверьте цену, по которой оно было продано, и арендную плату, которую оно получало в то время. Разделите цену на общую годовую арендную плату, и это ваш МРЖ. Например, если аналогичное здание приносило 100 000 долларов годовой валовой арендной платы и недавно было продано за 1 000 000 долларов, разделите 1 000 000 долларов / 100 000 долларов = 10 GRM. Затем умножьте арендную плату за целевое здание на десять, чтобы получить стоимость.

GRM — это быстрый и грязный способ получить диапазон оценки здания. Но он упускает из виду нечто очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны обратиться к методу оценки CAP, который учитывает затраты.

Инструмент 2: ставка CAP

Идея метода оценки CAP также довольно проста. Мы хотим сравнить реальную прибыльность здания с его стоимостью. Для этого нам нужно начать с выяснения того, что такое «чистый операционный доход» или NOI.

Вы вычисляете NOI, беря общую годовую арендную плату и вычитая все расходы на содержание здания, включая налог на имущество, но НЕ какие-либо ипотечные платежи. Например: возьмем вышеприведенное здание, приносящее 96 000 долларов в год. Вычтите 3% арендной платы для резерва вакансий. Затем вычтите коммунальные услуги, садоводство, уборку, техническое обслуживание, управление, ремонтный резерв и налоги на имущество. Допустим, мы оцениваем все следующее примерно в 33 600 долларов в год. Чтобы получить NOI, мы рассчитали 9 долларов.6000 – 33 600 долларов = 62 400 долларов. Это сумма чистого операционного дохода, который генерирует здание.

Чтобы перейти от NOI к оценке стоимости, вам потребуется так называемая ставка капитализации или «ставка CAP». Это соотношение между ценой, по которой были проданы аналогичные здания, и NOI, который они генерировали. Чтобы рассчитать ставку CAP, вы делите цену здания на его NOI NOI на цену здания. Таким образом, если сопоставимое здание было продано за углом за 1 000 000 долларов и принесло 75 000 долларов NOI, показатель CAP можно рассчитать следующим образом: 1 000 000 долл. США / 75 000 долл. США 75 000 долл. США / 1 000 000 долл. США = 0,075, или 7,5%. Другой способ подумать об этом: если бы вы купили это здание за 1 000 000 долларов, вы бы зарабатывали 75 000 долларов в год прибыли, или 7,5% прибыли на ваши деньги. Лучше банковского счета, да?

В общем, уровень CAP в Лос-Анджелесе колеблется от 4,5% для отличных зданий в абсолютно лучших районах до примерно 9% для плохих зданий в дрянных районах. Давайте возьмем наше здание с чистым операционным доходом в размере 62 400 долларов сверху. Если он находится в отличном районе, мы бы использовали для него предельную ставку 4,5%. Мы бы разделили NOI на ставку CAP. Таким образом, 62 400 долл. США / 0,045 = 1 386 667 долл. США (!!). С другой стороны, если бы это был плохой район, мы могли бы поставить 9.% CAP, что делает его стоимость $62 400 / 0,09 = $693 333. Это большая, большая разница в стоимости… обратите внимание на важность выбора правильной ставки CAP!

Инструменты 3 и 4: Оптовые закупки

Некоторые покупатели полностью игнорируют денежный поток. Возможно, они уже богаты и рассчитывают, что купят в хорошем районе и надеются, что со временем их повысят. Или, может быть (как и я!) они все равно собираются полностью изменить здание, поэтому существующая арендная плата и расходы не имеют значения. Эти покупатели покупают «оптом» или «по фунтам». Есть два способа сделать это, взглянув на стоимость квадратного фута здания и стоимость на единицу.

Давайте сначала посмотрим на стоимость квадратного фута. Здесь покупатель говорит: «Меня не волнует арендная плата. Я полагаю, что они могут измениться. Я просто хочу знать, дешевле ли купить существующее здание или построить новое, подобное этому». Поэтому они используют эмпирическое правило, например, 100 долларов за квадратный фут. Они берут квадратные метры существующего здания и умножают его на свое эмпирическое правило, чтобы получить приблизительную стоимость. Давайте представим, что наше типовое здание (тот, который приносит 96 000 долларов США в виде арендной платы и 62 400 долларов США в виде NOI) имеет площадь 8 800 кв. футов (включая восемь квартир по 1000 кв. футов плюс 800 кв. футов прихожей и т. д.). Наш оптовый покупатель может просто пойти: 100 x 8 800 = 880 000 долларов. Как правило, в Лос-Анджелесе лучшие районы могут поддерживать 300-400 долларов за квадратный фут, в то время как худшие районы могут поддерживать только 80 долларов за квадратный фут.

Наконец, есть стоимость за единицу (или «за квартиру», или «за дверь»). Это именно то, на что это похоже. Вы берете эмпирическое правило для стоимости каждой квартиры и умножаете ее на количество квартир в здании. Ваше эмпирическое правило может гласить, что вы не будете оценивать ни одну единицу больше, чем 100 000 долларов. Таким образом, ваше восьмиэтажное здание стоит: 8 x 100 000 долларов США = 800 000 долларов США. Это очень грубый инструмент: он не делает различий между крошечными квартирами-студиями и роскошными трехкомнатными квартирами с парковкой. Тем не менее, некоторые люди используют его. В Лос-Анджелесе вы увидите несколько новых зданий в хороших районах, стоимость которых превышает 300 000 долларов за единицу, в то время как в плохих районах я видел, как сделки закрывались по цене, эквивалентной 45 000 долларов за единицу.

Соединяем все вместе

Как видите, разные инструменты оценки многоквартирных домов могут привести к совершенно разным оценкам стоимости. К сожалению, нет простого способа объединить их все, чтобы получить одну «истинную» оценку. Как всегда, ценность в конечном итоге оказывается в глазах смотрящего: вы играете в денежные потоки? Тогда значение CAP наиболее важно для вас. Рехаббер? Вы, вероятно, покупаете оптом.

Однако, если вы сообразительны, то каким бы покупателем вы ни были, вы сможете оценить потенциальные приобретения с помощью всех доступных инструментов. В итоге вы получите диапазон. И где-то в этом диапазоне справедливая стоимость здания.

Как определить рыночную стоимость жилого комплекса

Главная / Синдикация недвижимости: руководство для пассивных инвесторов / Как определить рыночную стоимость жилого комплекса

Опубликовано в:
Многосемейные приобретения и операции

Последнее обновление:

16 января 2023 г. 14 февраля 2023 г.

Поделиться этой статьей

Стоимость каждого многоквартирного дома различна, и рыночная цена каждой собственности зависит от нескольких факторов, включая условия спроса и предложения на момент оценки.

Итак, как определить рыночную стоимость квартиры? Эта статья предоставит ресурсы, необходимые для правильной оценки жилого комплекса. Он включает в себя три подхода к определению рыночной стоимости многоквартирного дома, лучший метод расчета стоимости квартиры и способы использования трех подходов для определения рыночной стоимости многоквартирного дома.

Ключ
Выводы

Как определить рыночную стоимость жилого комплекса?

Для поиска и заключения выгодных сделок требуется тщательная оценка стоимости жилого комплекса. Как правило, банк определяет стоимость многоквартирного дома тремя различными методами.

• Метод доходов
• Метод продаж
• Метод замещения

Метод доходов анализирует доходность актива в свете его чистой операционной прибыли. Подход к продажам исследует близлежащие сопоставимые объекты и недавние продажи этих похожих объектов. Подход к замещению учитывает, сколько будет стоить строительство здания или зданий с нуля с учетом затрат на строительство на рабочую силу и материалы, среди других факторов. Ниже приводится более подробное объяснение каждого подхода.

Дополнительная информация: Как оценить стоимость сдаваемой в аренду недвижимости

Доходный подход

При определении стоимости жилого комплекса с использованием доходного подхода необходимо понимать несколько важных переменных, включая чистую операционную прибыль. (NOI) и предельная ставка. Тем не менее, NOI, безусловно, является наиболее важным.

Этот подход рассчитывает стоимость путем деления NOI объекта на ставку рыночной капитализации. Чистая сумма после вычитания эксплуатационных расходов на имущество (которые не включают платеж по ипотеке) из валового дохода от имущества является NOI имущества.

После того, как вы определили NOI, вам нужно выяснить ставку рыночной капитализации. Сумма денег, которую типичный инвестор готов принять в качестве возврата инвестиций на данном рынке, известна как ставка рыночной капитализации.

Месторасположение, состояние объекта и его характер влияют на ставку рыночной капитализации. Разговор с коммерческим оценщиком, брокером или кредитором — это самый быстрый способ определить ставку капитализации в том месте, где находится оцениваемая вами коммерческая недвижимость.

Как только вы определите NOI и ставку капитализации, вы можете оценить стоимость. Взаимосвязь между ставкой капитализации и оценкой заслуживает внимания, потому что она идет в обоих направлениях: чем ниже ставка капитализации, тем выше оценка, и наоборот.

Подход к продажам

Большинство знакомы с этим подходом. Подход к сопоставимым продажам предполагает рассмотрение всех характеристик активов, которые вы пытаетесь оценить. Следующим шагом является поиск недавних продаж, которые максимально близки или сопоставимы со спецификациями объекта недвижимости.

Найти продажи достаточно похожей недвижимости, которые имели место недавно — в идеале в течение последних шести месяцев или года — и в непосредственной близости от рассматриваемой недвижимости. Поскольку больше всего данных о продажах содержится в домах на одну семью, этот метод относительно надежен и прост в использовании.

Подход замены

Подход замены рассчитывает стоимость на основе того, что потребуется для строительства аналогичной конструкции в точном месте сегодня, учитывая текущие затраты на материалы и рабочую силу. Ваш поставщик страхования имущества, безусловно, использует этот подход для определения стоимости покрытия.

Конечно, использование этого метода иногда приводит к тому, что стоимость значительно превышает стоимость приобретения и ремонта недвижимости.

[ВИДЕО МИНИ-СЕРИЯ] Как вы можете начать инвестировать свой W-2 или заработанный доход, чтобы создать пассивный доход с налоговыми льготами.

Смотри

В зависимости от возраста объекта и других критериев многие оценщики вычитают некоторую сумму амортизации из восстановительной стоимости. Однако их окончательная цифра, естественно, становится менее точной и более субъективной, когда они это делают. Несмотря на то, что оценщики включают затратный метод в свои отчеты, они обычно не полагаются на него для получения окончательной стоимости.

Вместо этого доходный подход является наиболее распространенным подходом, используемым оценщиками для определения рыночной стоимости многоквартирных домов или коммерческой недвижимости. Мы обсудим причины этого в следующем разделе.

Подход к расчету стоимости квартиры

Доходный подход популярен для оценки многоквартирных домов и коммерческой недвижимости. Фундаментальная часть доходного подхода заключается в определении приведенной стоимости объекта недвижимости путем деления чистого дохода, который он приносит, на ставку капитализации.

Доходный подход является наилучшим методом определения стоимости многоквартирного дома, поскольку стоимость многоквартирных домов/многоквартирных домов при таком подходе основана на NOI объекта.

Давайте разберемся с этим на примере.

Допустим, покупатель рассматривает возможность инвестирования в 50-квартирный многоквартирный дом.

Целевая инвестиционная недвижимость имеет указанную ставку рыночной капитализации 7% и ожидаемый стабильный чистый операционный доход в размере 250 000 долларов США. Оценочная стоимость недвижимости с использованием этих исходных данных составляет 3,57 миллиона долларов (250 000 долларов / 7%).

Покупка здания за наличные по этой продажной цене принесет инвестору 7% годового дохода. Они, вероятно, займут деньги, чтобы оплатить хотя бы часть покупки, что еще больше увеличит прибыль на этот капитал.

Хотя доходный подход является наилучшим способом оценки многоквартирных домов, другие подходы также могут оказаться полезными при оценке стоимости недвижимости. Далее обсуждается, как можно использовать все три подхода для проведения оценки.

Использование всех трех подходов к оценке рыночной стоимости

Каждый метод оценки не зависит от других. Таким образом, оценщик обычно выбирает один метод вместо комбинации двух других при определении стоимости конкретной коммерческой недвижимости.

Кредитор, о котором идет речь, может указать подход, который следует использовать. Кроме того, каждый подход может привести к несколько разным оценкам, поэтому очень важно понимать, какой метод использует выбранный вами кредитор. Для разных сценариев используются разные методики оценки.

Например, доходный подход используется в качестве основного фактора, определяющего стоимость, в то время как подход продаж позволяет вам посмотреть, по какой цене продается подобная недвижимость. И подход замены позволяет вам получить меру для покупки намного ниже того, что было бы стоить построить.

Теперь, когда вы знаете, как эти три подхода могут помочь в оценке недвижимости, давайте обсудим, почему растет стоимость квартир.

Почему стоимость квартир продолжает расти

Стоимость квартир продолжает расти, потому что все больше инвесторов вкладывают свой капитал в квартиры, а количество сделок ограничено. Другая причина заключается в том, что предельные ставки сжимаются.

Это называется сжатием ставки капитализации, когда ставка капитализации для определенного класса объектов коммерческой недвижимости в определенном месте ниже, чем обычно.

Снижение ставки капитализации может привести к значительному увеличению прибыли многоквартирного дома или другого типа коммерческой недвижимости. Многие более мелкие группы вытесняются на вторичные и даже третичные рынки из-за жесткой конкуренции на некоторых первичных рынках, что приводит к значительному снижению ставок капитализации.

Часто задаваемые вопросы о рыночной стоимости квартиры

Как рассчитывается АРВ для квартиры?

ARV квартиры (стоимость после ремонта) рассчитывается путем определения того, какой чистый операционный доход может быть получен после ремонта недвижимости.

Что повышает ценность квартиры?

Самый быстрый способ увеличить стоимость квартиры — это физически улучшить внешний вид и интерьер собственности, предоставив более качественный продукт, за который жильцы будут платить больше.

Как определить рыночную стоимость квартиры. Заключение

Мы надеемся, что это дало вам четкое представление о различных методах оценки квартир и о том, почему доходный подход является лучшим способом определения рыночной стоимости жилого комплекса. .

Присоединяйтесь к Клубу инвесторов здесь, в Willowdale Equity, чтобы получить доступ к частным возможностям многоквартирных инвестиций с добавленной стоимостью на юго-востоке Соединенных Штатов.