Как оценить самостоятельно стоимость квартиры: Ошибка — Циан

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

Совершается ли сделка купли-продажи, обмена жилья, определяется ли залоговая стоимость для получения кредита – без оценки стоимости квартиры осуществить эти процедуры невозможно.

Оценить рыночную стоимость квартиры или ее доли не так уж просто. Чтобы не допустить ошибок важно учесть все факторы, определяющие ее реальную стоимость.

Содержание

• Каковы критерии оценки квартиры?
• Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?
• Как правильно оценить стоимость доли в квартире?
• Оценка рыночной стоимости квартиры профессиональными оценщиками
• Как увеличить стоимость квартиры?

Каковы критерии оценки квартиры?

Перед тем, как самому оценить рыночную стоимость квартиры, нужно узнать критерии оценки жилья. К таковым относятся:

• Месторасположение. На стоимость квартиры повлияет удаленность спального района от центра города, близость к автостраде или парку. Ценится больше то жилье, рядом с которым есть школа, детский сад, районная поликлиника, магазины.
• Параметры площади. Основной элемент, определяющий стоимость жилья в целом и 1 кв.м.
• Особенности планировки. Различия в проектировании формально равнозначных квартир могут сказаться на ценовой разнице. К примеру, квартира с кухней большего размера будет пользоваться более высоким спросом.
• Проведенные отделочные работы. Чтобы приобрести квартиру подешевле, можно выбрать вариант без капитального ремонта. Вкладывать в отделку придется так или иначе.
• Типология постройки. Квартира из элитного дома не может иметь эквивалентную стоимость с равноценным по метражу жильем в «хрущевке».
• Этажность. Первый и последний этажи всегда более доступны по цене, чем остальные.

В качестве дополнительных факторов могут выступать наличие телефонной линии, интернета, кабельного ТВ. Балкон, пластиковые окна, металлическая дверь, а иногда и социальный статус соседей влияют на оценку жилья, пусть и косвенно.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

Самостоятельная оценка стоимости квартиры предполагает в качестве одного из самых распространенных методов использование упрощенной схемы сравнительного анализа выставленных на продажу квартир с аналогичными характеристиками.

1. Тщательно изучается база аналогов оцениваемой квартиры, предложенных к продаже. Информацию можно получить в крупных агентствах недвижимости, а также в газетах «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и т.п. Подобранные 5-6 похожих на оцениваемый объект квартир должны быть равноценны по местоположению, строительной конструкции дома, классу отделки, числу комнат, ремонтному состоянию, этажностью, габаритам кухни, наличию балкона.

Источник информации должен быть достоверным, предложение на дату оценки актуальным. Не помешает личное уточнение информации по контактному телефону.

2. Корректируются (уменьшаются) цены на выбранные варианты квартир. При этом учитывается прогнозируемая скидка (поправка), которую можно получить в процессе торгов. Размер поправки напрямую зависит от периодов роста и спада цен на рынке недвижимости. Условия вероятного понижения цен определяют возможность получения значительной скидки, когда продавцы более всего заинтересованы в оперативной продаже своих квартир. Поправка в 10-15 % может стать приятным результатом торгов в такой период. При растущих ценах на объекты недвижимости на скидку рассчитывать особо не приходится. Она может составить в среднем от 0 до 2 % от сделки. Продавцы могут придержать квартиры до грядущего повышения стоимости жилья. Более-менее стабильному положению цен будет соответствовать скидка в 4%, 6-8 % поправка – индикатор умеренного падения цен.
3. Рассчитывают стоимость 1 кв. м каждой из аналоговых квартир. Для этого цену с учетом поправки делят на общую площадь такой квартиры. Среди получившегося ряда значений следует исключить максимальные и минимальные из них, отличающиеся от соседних на 20%. Вычислив среднее арифметическое цен за 1 кв.м квартир с аналогичными характеристиками и, умножив его на площадь оцениваемого объекта, находят примерную рыночную стоимость продаваемой квартиры.

Рассмотрим на примере, как правильно оценить стоимость квартиры:

Существует еще один метод, который поможет оценить рыночную стоимость квартиры – «прощупывание рынка». Первоначально квартира предлагается по завышенной в сравнении с рыночной ценой. При отсутствии предложений цена потихоньку снижается до появления первых покупателей.

С этим методом можно добиться и хорошего результата и не очень. Может пострадать репутация квартиры, которая слишком долго продается. Потенциальный покупатель, наблюдающий за ситуацией на рынке, может занять выжидательную позицию падения цены до минимума.

Как правильно оценить стоимость доли в квартире?

В случае выкупа доли, оформления наследства или раздела имущества возникает необходимость оценки стоимости доли в квартире. Если собственником доли является несовершеннолетний ребенок, то за оценкой его доли осуществляется контроль государственными органами опеки и попечительства.

Для доли в квартире, готовящейся к продаже, должна быть определена ее рыночная стоимость. При этом стоит учесть факт непропорциональности стоимости квартирной доли по отношению к стоимости целого «аналога»: 1 кв.м целой квартиры стоит дороже, чем 1 кв.м доли в этой же квартире. Это связано с неудобствами, получаемыми при покупке коммунального, а не индивидуального жилья. Размер скидки в этом случае определяется возможными рисками, условиями проживания, площадью доли в квартире. Среднее ее значение достигает 30-40%.

В ситуации с выкупом доли одной квартиры одним из собственников у другого стоимость должна рассчитываться прямо пропорционально величине самой доли. Равные условия продавца и покупателя должны быть соблюдены. Только обоюдное согласие сторон сделки гарантирует справедливое решение вопроса. В противном случае речь заходит об определении рыночной стоимости квартирной доли.

Сравнительный метод при оценке рыночной стоимости доли в квартире применять сложно, так как найти продаваемые аналоги довольно проблематично. В связи с этим процедура оценки доли проводится в 2 этапа:

• Определяется стоимость 1 кв.м всей квартиры, доля из которой будет оцениваться. Здесь применим сравнительный метод аналоговых квартир и расчет среднего арифметического. Не забывают о том, что стоимость доли ниже стоимости всей квартиры.
• Рассчитывается скидка, которая впоследствии при умножении на стоимость 1 кв.м всей квартиры и количество квадратных метров, занимаемых долей, поможет в определении рыночной стоимости доли.

В расчете применяется метод парных сравнений. Для сравнения берутся две равноценные квартиры, только одну продают полностью, в другой – только долю. Рыночное значение скидки будет равно процентной разнице в цене 1 кв.м квартиры и 1 кв.м доли. Чтобы значение было максимально точным, стоит провести анализ 5-6 подобных пар. Вычислить среднее значение дисконта можно двумя путями:

1. Исходя из среднего арифметического каждой из пар.
2. Математическим взвешиванием, которое заключается в присвоении веса каждой из сравниваемых пар (число от 0 до 1). Сумма весов должна быть равной 1.

Цена за 1 кв.м доли зависит от размера доли. Для начала рассматриваются доли, максимально приближенные по размеру к оцениваемой. Вес таких пар будет наибольшим. По формуле рассчитывают взвешенную величину дисконта:

Этот способ, немногим отличающийся от первого, позволяет найти наиболее точное значение скидки, учитывая нюансы возможной разницы между продаваемой долей и ее аналогами. Это особенно важно, когда наиболее близкие по размеру доли на рынке недвижимости найти сложно.

Оценка рыночной стоимости квартиры профессиональными оценщиками

Результаты работы специалистов-оценщиков могут оказаться разными. Все зависит от используемых в оценке методов:

• Сравнительного. Популярный и недорогой метод, суть которого – в сравнении аналогичных квартир с продаваемым объектом.
• Затратного. Стоимость рассчитывается с учетом затрат на ремонт, включающий транспортировку стройматериалов, зарплату строителям, налоги, принимая во внимание инфляцию и другие важные факторы.
• Доходного. Этот метод менее всего подходит для оценки квартиры. Он предполагает расчет потенциальной прибыли, которую владелец сможет получить с данной недвижимости.

Как увеличить стоимость квартиры?

Каждый продавец недвижимости желает получить как можно большую прибыль. Если учесть ряд важных нюансов, увеличить стоимость квартиры вполне возможно.

1. Досконально проверить пакет документов на квартиру. (см. Необходимые документы для продажи квартиры) Наряду с правоустанавливающими документами в порядке должны быть квитанции по оплате коммунальных услуг и переоформленные лицевые счета.
2. Ремонт перед продажей произведет необходимое впечатление на потенциального покупателя. (см. Делать ли ремонт перед продажей квартиры)
3. Внешний вид подъезда не должен отпугнуть своей запущенностью и обшарпанностью и повлиять на снижение стоимости.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Была ли Запись полезна?
Да
Нет
17 из 19 читателей считают Запись полезной.

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Когда ещё нужна оценка недвижимости?

Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:

оспаривание кадастровой стоимости объекта

возникновение спорных ситуаций с налоговыми органами

необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления

возникшие имущественные споры, например, в случае развода или выкупа доли бизнеса у партнёра

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.

Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида:

Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.

Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.

Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.

Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Какие факторы влияют на рыночные цены?

Перечислим несколько основных:

местоположение дома

возраст здания

этажность

наличие и качество ремонта

наличие балконов

высота потолков

общий метраж объекта

уровень инфраструктуры района

благоустройство придомовой территории

качество использованных при строительстве материалов

Какие выделяют методы оценки недвижимости?

Есть три основных подхода, используемых при проведении оценки в рамках Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20. 05.2015 № 297:

Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые способен приносить объект, а также связанные с ним расходы. Чаще всего его применяют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду.

Затратный подход. Он основывается на подсчёте затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учётом износа и устаревания недвижимости. В основном его используют для оценки строящихся объектов.

Сравнительный подход. Это самый распространённый метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и т. д., исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоёмкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться в цене.

Как выбрать оценщика?

Обычно банк предлагает целый перечень оценочных компаний, из которых можно выбрать любую, в зависимости от сроков и цен. Но её можно найти и самостоятельно, главное — обязательно проверить, есть ли у компании аккредитация в банке. Обратите внимание на то, как долго компания существует на рынке, изучите отзывы о ней.

Какие документы необходимы для оценки жилья?

Список необходимых документов немного отличается для новостроек и вторичного жилья.

Для оценки строящегося жилья:

паспорт

акт приёма-передачи

договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)

Для оценки вторичной недвижимости:

паспорт

документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)

документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)

технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)

Что ещё может понадобиться для составления отчёта, следует уточнять непосредственно в оценочной компании.

Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?

Да, необходима повторная оценка. От неё будет зависеть ставка рефинансирования, ведь с жильём за время выплат по первоначальному кредиту могло произойти всё, что угодно. При этом данная процедура обязательна, даже если договор рефинансирования заключается в том же банке, где оформлен ипотечный кредит.

Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведённой независимым оценщиком?

Нет, на результат оценки не может повлиять ни банк, ни заёмщик, так как она проводится компанией, которая не имеет никакой выгоды от повышенной или пониженной стоимости объекта в отчёте. Оценщики дорожат своей репутацией, поэтому не будут нарушать закон и умышленно менять итоговую цену недвижимости.

Возможно ли провести оценку самостоятельно?

Да, вы можете провести её самостоятельно. Это позволит вам понять средние цены по рынку и примерно оценить свой объект. Но такая оценка не будет учитываться в суде или банком при возникновении спорных ситуаций. Поэтому, чтобы оградить себя от этого риска, лучше обратиться к услугам профессионального оценщика.

Как проводится оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в несколько этапов:

Вы договариваетесь с банком о выборе аккредитованного оценщика.

Вы заключаете договор с оценочной компанией, в которой работает оценщик.

Оценщик выезжает на объект, чтобы осмотреть его. Некоторые оценщики могут запросить фото, но лучше настоять на личном выезде, так как это обязанность оценщика.

Оценщик готовит отчёт об оценке и предоставляет его заказчику. Если это жилье типовое, например, квартира в новостройке, то подготовка отчёта об оценке займёт несколько дней. Если же недвижимость представляет собой уникальный объект, например, пентхаус в центре города, то сроки могут значительно увеличиться.

Сколько действителен отчёт об оценке?

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12). Поначалу может показаться, что это довольно долго, но тянуть с оформлением сделки всё же не стоит, иначе на услуги оценщика придётся тратиться ещё раз.

5 способов оценки сдаваемой в аренду недвижимости

Есть несколько вопросов, которые инвесторы должны задать себе, когда дело доходит до инвестирования их с трудом заработанных денег. Сколько вернутся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны быть обеспокоены его стоимостью. Это особенно верно, когда вы рассматриваете возможность приобретения инвестиционной недвижимости.

Доход от инвестиционной собственности находится на историческом максимуме. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ заработать деньги. Но прежде чем приступить к аренде недвижимости, как можно провести оценку?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых наиболее распространенных способах оценки элитной арендной недвижимости.

Ключевые выводы

• Определение стоимости и дохода от инвестиционной собственности так же важно, как и ее стоимость.
• Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель оценки капитальных активов, доходный подход и затратный подход для определения стоимости имущества.
• Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.

1. Метод сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Этот метод наиболее широко используется оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение аналогичных домов, которые были проданы или сданы в аренду на местном уровне за определенный период времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA опирается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и/или подъездных путей, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и примечательной.

Цена за квадратный фут является общепринятой и простой для понимания метрикой, которую все инвесторы могут использовать для определения того, где следует оценивать их недвижимость . Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом приблизительном размере, при условии, что аналогичные таунхаусы в этом районе также идут на это.

Пример метода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA является несколько общим, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить. Покупатели и продавцы имеют уникальные вкусы и различия. SCA предназначен для использования в качестве исходного уровня или обоснованного мнения, а не идеального предиктора или инструмента оценки недвижимости. Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценить интересующую вас недвижимость площадью 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой вдвое меньше спален. , без бассейна и всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это снижает риск мошеннических оценок, которые получили широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования капитальных активов (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит понятия риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную рентабельность инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, не связанными с риском, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). ).

В двух словах, если ожидаемая прибыль от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную рентабельность инвестиций от дохода от аренды, просто не имеет финансового смысла рисковать арендованной недвижимостью. Что касается риска, CAPM рассматривает риски, присущие аренде недвижимого имущества.

Факторы риска

Например, все сдаваемые в аренду объекты не одинаковы. Местоположение и возраст недвижимости являются ключевыми факторами. Аренда старой недвижимости означает, что арендодатели, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, скорее всего, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом сообществе.

Эта модель предлагает учитывать эти риски перед рассмотрением ваших инвестиций или при установлении структуры ценообразования на аренду. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, какой потенциальный доход от сдачи в аренду имущества дает по сравнению с первоначальными инвестициями. Доходный подход часто используется для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он исследует потенциальный доход от аренды недвижимости относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от мультипликатора валовой арендной платы, деленный на текущую стоимость недвижимости. Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120 000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14 400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12 %.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многие инвесторы знакомы с чистой приведенной стоимостью денег. Применительно к недвижимости эта концепция также известна как дисконтированный денежный поток. Доллары, полученные в будущем, подвержены как инфляционному, так и дефляционному риску и для учета этого представлены в дисконтированном выражении.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход, основанный на мультипликаторе валовой арендной платы (GRM), оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы арендной платы, которую инвестор может получать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли недвижимость вложений. Это, конечно, до рассмотрения каких-либо налогов, страховки, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с долей скептицизма.

Хотя это может быть похоже на доходный подход, подход с мультипликатором валовой ренты использует не чистую операционную прибыль в качестве ставки капитализации, а вместо этого использует валовую арендную плату.

Максимальная ставка мультипликатора валовой ренты больше единицы, в то время как максимальная ставка доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы получить сравнение яблок с яблоками, вы должны посмотреть на GRM и доход от аренды других объектов, похожих на тот, который вас интересует.

Пример метода мультипликатора валовой ренты

Допустим, коммерческая недвижимость продана в интересующем вас районе за 500 000 долларов, а годовой доход — 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы делим цену продажи (или стоимость недвижимости) на годовой доход от аренды: 500 000 долларов США ÷ 9 долларов США.0,000 = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, на которую смотрите, если знаете ее годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив МРЖ на его годовой доход. Если она выше той, что была продана недавно, т.е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости утверждает, что собственность стоит только того, для чего она может быть разумно использована. Он оценивается путем объединения стоимости земли и амортизированной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наивысшего и наилучшего использования, чтобы обобщить стоимостной подход к недвижимости. Он часто используется в качестве основы для оценки свободной земли.

Например, если вы являетесь застройщиком квартир и хотите приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, наибольшая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу лучшего использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не зонирована под жилую застройку, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные затраты на перезонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых структурах и менее надежным для старых объектов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального назначения.

Итог

Не существует единого способа определения стоимости арендованного имущества. Большинство серьезных инвесторов рассматривают компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно стать шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в сфере недвижимости.

Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может принести вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для вашей новой недвижимости с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры для работы при оценке потенциальной сдаваемой в аренду недвижимости.

Сколько на самом деле стоит многоквартирный дом? Как определить стоимость?

В настоящее время я работаю с молодым человеком, который хочет купить многоквартирный дом…

И он находит это обескураживающим опытом просто потому, что доход не отражает должным образом ценность.

Стоимость многоквартирного дома

Так как же должна определяться стоимость?

Реальность такова, что…

• Продавец будет иметь одно значение
• Покупатель будет иметь совсем другое значение
• Кредитор будет иметь консервативное значение и
• Налоговый инспектор потребует завышенную стоимость

Однако для многоквартирного дома ИСТИННОЕ значение должно просто основываться на доходах/расходах и/или «максимальном и наилучшем использовании» имущества.

Самое лучшее и лучшее использование

В отношении ценности «наилучшего и наиболее эффективного использования» вы должны определить, существует ли другое и лучшее использование имущества, которое могло бы обеспечить более высокую отдачу от инвестиций .

Возможно, расположение здания делает участок более ценным для застройщика большого многоквартирного дома, например.

Обычно это не так, и «самое высокое и лучшее значение» — это то, как свойство используется в данный момент.

Это означает, что мы должны сосредоточиться на доходах и расходах, чтобы определить стоимость.

Расчет истинного значения

Расчет значения следующий:

Значение = NOI / скорость CAP

Во-первых, мы должны понять, что такое NOI (Чистый операционный доход) на самом деле!

Чистая операционная прибыль =
Валовая операционная прибыль – Операционные расходы

ИЛИ

NOI = GOI – Операционные расходы

GOI — это валовой операционный доход, который включает ВСЕ доходы из всех связанных источников, таких как:

• Арендная плата
• Доход от прачечной
• Доход от парковки
• Доход от домашних животных и т. д.

Операционные расходы включают все расходы, связанные с повседневной эксплуатацией имущества, и включают, но не ограничиваются:

• Тепло
• Электричество
• Налог на имущество
• Вода/канализация
• Управление недвижимостью
• Техническое обслуживание и т. д.

Что не включено, так это обслуживание долга (оплата ипотеки) и любые капитальные улучшения, такие как новая крыша или установка всех новых окон.

Проверьте местный рынок

Далее нам нужно узнать, какова ставка CAP (капитализация) для местного рынка. Чтобы определить это, вам нужно посмотреть на недавние продажи аналогичной недвижимости.

Вы бы взяли NOI для недавно проданного многоквартирного дома и разделили его на цену продажи.

И это небольшое число, преобразованное в проценты, даст вам значение CAP.

Низкое значение капитализации, такое как 3-5%, указывает на очень низкий денежный поток, в то время как более высокое значение капитализации, например 7-10%, указывает на гораздо более приемлемый и привлекательный денежный поток.

Остерегайтесь манипуляций

Проблема в том, что всеми этими цифрами можно легко манипулировать, чтобы предоставить Продавцу более высокую оценку (= более высокую цену для Покупателя).

Например:

• Если они завышают доход, NOI будет выше, а это означает более высокую оценку.
• Если Продавец занижает расходы, используя неправильные цифры и/или не включая все расходы, NOI будет выше, что опять же означает более высокую оценку.

На самом деле, большинство инвесторов, владеющих недвижимостью и управляющих ею, попытаются провести личных расходов через недвижимость, что раздуть расходы и, следовательно, уменьшить стоимость.

Они также могут не претендовать на получение всего дохода, который они собирают, что опять же создаст более низкий NOI и приведет к более низкой оценке.

Использование своего имущества таким образом может принести им пользу сейчас за счет экономии налогов. Однако, когда они собираются продавать недвижимость, им будет сложно оправдать высокую цену, которую они просят.

Однако, когда они пойдут продавать недвижимость, им будет сложно оправдать высокую цену, которую они просят.

Продавец и/или Агент сообщит потенциальным Покупателям, что Продавец снимает деньги с вершины и/или проводит личные расходы по бухгалтерским книгам, и ожидает, что потенциальный Покупатель просто примет это как должное.

НАСТОЯЩИЕ номера

Как Покупатель, вы хотите видеть реальные цифры и верите, что реальные цифры, предоставленные бухгалтеру, на самом деле реальны, поэтому Покупатель использует их для определения стоимости.

Таким же образом кредиторы будут определять стоимость с целью предоставления вам ссуды на покупку многоквартирного дома.

Если Продавец хочет снимать деньги или не использовать законные расходы, чтобы избежать уплаты налогов, то это его выбор.

Однако им не следует рассчитывать на то, что они получат обе стороны, и рассчитывать на продажу по максимальной цене.

Часто это то, что они делают.

Если вы продаете…

Как продавец, если вы планируете продать свою собственность, я бы посоветовал вам спланировать заранее и привести свои бухгалтерские книги в порядок, чтобы они отражали реальные цифры.

И сделать это как минимум за два года до продажи. Таким образом, вы можете рассчитывать и оправдывать высокую цену за свою недвижимость.

Как покупатель, вы можете знать, что недвижимость приносит больше денег, чем сообщается…

И вы видите возможность для скимминга и неточных расходов, поэтому вы видите потенциальное значение .

Проблема в том, что банк не распознает это и не даст вам кредит на основе потенциальной стоимости.

Это означает, что вам нужно придумать больше для первоначального взноса или Продавец должен будет помочь с ВТБ.

Не все агенты понимают

В связи с текущим положением моего студента/клиентов агент по продаже расстроился из-за того, что мы предложили, чтобы оценка была намного ниже, исходя из фактических цифр, заявленных для целей налогообложения.

Я подозреваю, что агент никогда лично не владел подобной собственностью и не совсем понимает то, что я только что объяснил выше.